דירה בהנחה או מדיניות נאלחה

משרד השיכון מציע מגוון מסלולי דיור תחת השם 'דירה בהנחה'. במסגרת המסלולים האלה רוכשים דירות במחיר מוזל. אך האם המהלך הזה באמת ישנה משהו עבורכם? או שמדובר בעוד גימיק שיווקי שנועד לתת שקט למקבלי ההחלטות?

דירה בהנחה – מה עומד מאחורי ההכרזות?

מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, הכריז: "מדובר בבשורה של ממש למשפחות ולצעירים."

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין הודיע רגע לפני פורים: "אנו נאפשר לזוגות הצעירים ולמחוסרי הדיור לרכוש קורת גג ולהתחיל לבנות את עתיד משפחתם."

כמו תמיד, לרגל פורים, הבדיחה שוב על חשבוננו. בנדל"ן חושבים במספרים. ותמיד צריך לאמוד סיכונים מול סיכויים.

הסיכויים במספרים – חישוב פשוט

כ-87,000 זכאים נרשמו להגרלת דירה בהנחה. הם מתחרים על כ-10,000 דירות בלבד. חישוב גס מראה סיכוי של כ-8.7% לזכות. נשמע סביר, לא?

אבל גם מי שזוכה צריך לעבור דרך ארוכה. לפי ניסיון העבר ממחיר למשתכן, דירה מגיעה תוך 4 עד 5 שנים – בלי עיכובים. בפועל, פרויקטים רבים מתעכבים הרבה מעבר לזה. תוכניות תקועות, היתרי בנייה מתעכבים, טופס 4 לא מגיע. ברוב הפרויקטים בהגרלה הנוכחית טרם הוגשה בקשה להיתר.

מי ישלם את המחיר לאורך שנות הבירוקרטיה? בטוח שלא השר אלקין. ועד שנראה את שורת רווח יעברו שנים. הרי ביננו, מי באמת מתכוון לגור באופקים או בדימונה? רוב הדירות הולכות להשקעה.

זכיתם באזור המרכז? הבעיות אחרות לגמרי

קחו לדוגמה את אור יהודה. העירייה שלחה מכתב לשר הבינוי והשיכון וטענה שההגרלה תגרום לזוכים נזק. "ההגרלה מנותקת ממה שקורה בשטח" – כך כתבו. "יש בעיות שטרם נפתרו ויגרמו לעיכובים רבים למי שיזכו בדירות."

הבעיה האמיתית של דירה בהנחה

בפרויקטים מסוג דירה בהנחה קונים הרבה משקיעים. היחס בין משקיעים לדיירים למגורים גבוה במיוחד. לכן בשנים הראשונות אחרי האכלוס צצות בעיות שכירות. גם דירות רבות עולות למכירה בו-זמנית.

אבל הבעיה הגדולה היא דווקא אחרת. יום אחרי ההגרלות חוזרים כ-90,000 רוכשים לשוק החופשי בבת אחת. הביקוש קופץ, המחירים עולים, והבהלה לזהב שוב שועטת קדימה.

מי באמת מרוויח מהמצב הזה?

זהו לעג לרש. מה אנו מבקשים? רק פינה לשים בה את הראש בסוף היום. מקבלי ההחלטות, אלו שבחרנו בהם, לא פועלים למעננו.

הכנסות המדינה ממסים על נדל"ן זינקו ב-32% מתחילת 2021. מס רכישה בלבד הכניס 4.12 מיליארד שקל תוך חמישה חודשים – עלייה של 33% לעומת השנה הקודמת. המדינה גובה מהמסים הגבוהים בעולם על דירות. ולנו? עושים הגרלות.

הקרקע שייכת לכלל האוכלוסייה. באמצעות "חוק הנפקדים" סיפחה המדינה את הקרקע לעצמה. עכשיו היא סוחרת בה – או בנו, תלוי מאיזה כיוון מסתכלים.

מה באמת היה רווחי לנו?

הקצאת קרקעות ללא עלות ליזמים וקבלנים הייתה חוסכת מיליארדים. הסרת בירוקרטיה מיותרת הייתה מוזילה כל פרויקט בנייה. חלקת אדמה לכל חייל משוחרר או פטור ממע"מ לזוגות צעירים — אלה צעדים שהיו משנים את התמונה.

אבל השאלה היא לא מה טוב לנו. השאלה היא מה טוב להם. הם קנו זמן כדי לצנן את האווירה. וזה שוב הולך לטפוח לנו על הפנים.

אל תשבו על הגדר – קחו אחריות

עצתי אליכם פשוטה: אל תחכו לאף אחד. אף גורם במדינה לא באמת ידאג לכם. כדי להיכנס לעולם הנדל"ן היום צריך להיכנס דרך החלון, לא דרך הדלת. תוצאות אמיתיות דורשות תהליך של למידה ויישום — וכאן בדיוק נכנס ליווי אישי ברכישת דירה.

הבעיה הקשה? אף אחד לא טרח ללמד אותנו להתנהל כלכלית נכון. אף אחד לא הסביר לנו מה זה כסף ומה זה נדל"ן. למה? כי נוח להם עם הבורות הזו.

לכן — תשקיעו בלמידה, תתמידו בתהליך, תשיגו מטרות. מי שרוצה להבין את השיטה לעומק — תכנון פיננסי, חקר שוק, קבלת החלטה מבוססת נתונים — ימצא את הכול במדריך המלא איך לקנות דירה בישראל, רכישת דירה היא פעולה יזמית, לא צרכנית.

שאלות ותשובות

האם כדאי לחכות להגרלת דירה בהנחה?

תשובה: הסיכוי לזכות עומד על כ-8.7% בלבד. גם מי שזוכה מחכה 4 עד 5 שנים לדירה. בזמן הזה מחירי השוק ממשיכים לעלות. יזם נדל"ן לא מחכה להגרלות – הוא יוצר הזדמנויות בעצמו.

מה קורה למחירי הדירות אחרי ההגרלות?

תשובה: עשרות אלפי רוכשים שלא זכו חוזרים לשוק בבת אחת. הביקוש הפתאומי מעלה את המחירים בחדות. כל הגרלה למעשה מייקרת דירות לכולם.

למה דירה בהנחה עלולה להיות בעייתית כהשקעה?

אחוז גבוה מהרוכשים בפרויקטים כאלה הם משקיעים. אחרי האכלוס צצות דירות רבות להשכרה ולמכירה. התחרות לוחצת את המחירים והתשואה כלפי מטה.

מה החלופה לדירה בהנחה?

החלופה היא לפעול כיזם נדל"ן. זה אומר לעבור תהליך סדור: תכנון פיננסי, חקר שוק, קבלת החלטה מבוססת נתונים. כך מזהים הזדמנויות אמיתיות בשוק החופשי.

איך מתחילים תהליך רכישת דירה בצורה יזמית?

תשובה: הצעד הראשון הוא תכנון פיננסי. בודקים כמה אפשר למנף בלי לפגוע במשק הבית. אחרי זה עוברים לחקר שוק ממוקד ולקבלת החלטה לפי נתונים. זו השיטה שמאפשרת לקנות נכון — לא מתוך לחץ.

לסיכום

דירה בהנחה נשמע כמו פתרון. המספרים מספרים סיפור אחר. סיכוי נמוך, המתנה ארוכה, בירוקרטיה מייגעת. בינתיים המחירים ממשיכים לטפס. מי שרוצה באמת להיכנס לשוק לא מחכה להגרלות – הוא לוקח אחריות ופועל בשיטה יזמית.

רוצים לרכוש דירה בצורה מקצועית? תכנון פיננסי שמגן על משק הבית, חקר שוק שמזהה הזדמנויות, וליווי צמוד לאורך הדרך — הכול מחכה לכם בתוכנית הליווי האישי לרכישת דירה, קחו את העניינים לידיים.