איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?

תמונת מחבר

גלעד ארז - משתף מהניסיון במאמר מקצועי

חשיפה: לפניכם חמשת הפרמטרים אותם נצטרך לבחון על מנת לדעת: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? ואיך תפעלו ממש כמו יזמים מוצלחים להשיג רווחיות מקסימלית מכל עסקה בנדל"ן ישראלי.

אם הייתי אומר לכם שברוב המקרים רוכשי הנדל"ן מתנהלים 'מהבטן' ולא ככאלה שהולכים להשקעה הכי גדולה בחייהם, בוודאי תחשבו שאני הוזה. ואם הייתי אומר לכם שרכישת דירה להשקעה אינה שונה מפתיחת דוכן פלאפל בפרישמן פינת דיזינגוף בוודאי תחשוב שאני ממציא.
אבל לא!

ולראיה, שאנו נבוא לפתוח דוכן פלאפל או כל עסק אחר אנו נבחן את ההיתכנות הכלכלית וההזדמנות העסקית. ככה גם בנדל"ן, בכל קנייה של דירה להשקעה, אנו נבחן את ההיתכנות הכלכלית ואת ההזדמנות העסקית. בכל זאת כאמור, ההשקעה אולי הכי גדולה שנעשה בחיים וגם בסוג השקעה זה בסופו של יום נצטרך לדאוג שאנחנו מאוזנים מבחינה כלכלית שלא לדבר על להיות ברווחיות מסוימת. ולכן, חשוב שתדעו שהכללים המנחים כל רכישת דירה להשקעה לא שונים מפתיחת דוכן פלאפל בפרישמן פינת דיזינגוף. שימו לב שאותם פרמטרים שריכזתי בעבורכם שתצטרכו לבחון שאתם באים לפתוח דוכן פלאפל תצטרכו לבחון בכל עסקה שאתם תבואו לבצע בנדל"ן ישראלי.

אז איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? 

בנדל"ן בראש ובראשונה אנו פועלים על פי תקציב מוגדר מראש ובהתאם לתכנון וליכולות הפיננסיות שלנו. בשום מקרה לא חורגים מהתקציב שנקבע מראש. ולכן החיפוש הראשוני שלי צריך להיות באזור שבו אני עומד בתקציב הכולל שלי, הון עצמי יכולת החזר מינוף ועוד ולגבי הפלאפל, אני לא מכיר שום בעל דוכן שלא פועל ע״פ תקציב, שלא בוחן את העלויות השונות, החזרי ההלוואה וההכנסות הצפויות.

דירה להשקעה- התאמה לקהל היעד

כמו בכול עסק שנותן שירות ומוכר ללקוחות, שיפור המוצר והתאמתו לקהל היעד הוא חלק מהתהליך.
כך גם בעסקת נדל"ן תצטרכו לבחון את קהל היעד שלכם ולבצע התאמות ספציפיות למענו. ברכישת נכס להשקעה אלו הקונים או השוכרים הפוטנציאלים.
ולכן בבחירת דירה להשקעה בשלב השני תצטרכו לבחון מי קהל היעד שלכם ומהן יכולותיו הכלכליות? התאמת הנכס לקהל היעד יכול להתחיל בהעמדת רהיטים נכונה, שיפוץ קל ועד לתוספת של חדר או מרפסת. חשוב גם לציין שבמידה והתאמת הנכס תדרוש מכם שינוי חיצוני של המבנה הקיים, תצטרכו לחשב עלויות נוספות כמו אדריכלות , הגשות תוכניות תשלומים למנהל ועוד.

דירה להשקעה- בחינת אפיקי הרווח 

כאמור אנו מקימים עסק והמטרה העיקרית שלנו היא לעשות כסף וכמו בכל עסק אנו נבחן את אפיקי הרווח העיקריים, אז בדוכן פלאפל המצב די ברור.
אז איך עושים כסף מנדל"ן אתם שואלים?
בנדל"ן יש לנו 3 אפיקי רווח עיקריים הדורשים ידע ומיומנות של יזם נדל ן. ולכן בבחינת נכס להשקעה כחלק מתהליך היזמות נצטרך לבחון את אפיקי הרווח בכל שלב ובכל סוג של עסקה
מאחר ויש שוני במספרים אם זו דירה להשקעה בחיפה, עפולה או גדרה, בעסקה אחת אנו נשיג את המטרה הכלכלית שלנו דרך המינוף, בעסקה אחרת נבצע השבחה ויהיו עסקאות שכבר נראה את שורת הרווח במעמד החוזה. ועל מנת להשיג מקסימום רווח במינימום זמן תצטרכו לשלב בתהליך גם למידה וגם יישום. 

דירה להשקעה- הכרת הסביבה 

הכרת הסביבה בה אתם פועלים הכרחית להצלחת המיזם, שאנו נפתח דוכן פלאפל זה ברור לנו שישנה עדיפות לפתוח ברחוב ראשי עם חניה צמודה.
ובנדל"ן הכרת הסביבה תועיל לכם במציאת נכסים המותאמים לכם יותר מבחינת המטרות שהצבתם לעצמכם בתחילת הדרך.

דירה להשקעה – בניית תוכנית עסקית

כמו בכול עסק שנפעל להקים נצטרך לבנות תוכנית עסקית מסודרת להכיר את ההוצאות השוטפות את העלויות השונות ולבסוף נבחן מהי שורת הרווח שלי?
בנדל"ן תוכנית עסקית תאגד בתוכה את פרטי הנכס, עלות הנכס, עלויות אנשי המקצוע השונים עלות ההשבחה מיסוי ועוד. ורק לבסוף נבחן מהי שורת הרווח שלי. תזכרו שעל מנת להשיג את התוצאה הטובה ביותר בנדל"ן אתם צריכים לעבור תהליך של למידה ויישום ולהתחיל לחשוב ממש כמו יזמים. וההתייחסות שלכם למיזם בנדל"ן יצטרך להיות מתוך שיקולים מקצועיים וכלכליים בלבד.

לסיכום, רכישת נכס בישראל לא שונה מפתיחת עסק. ולמי שחושב אחרת – שיחשוב שוב..
אז שיהיה בתאבון ובהצלחה לכולם

דילוג לתוכן