אז למה עכשיו זו ההזדמנות להשקעה שלכם בנדל"ן ישראלי ? למרות סביבת הריבית היקרה.
ואיך כן לעשות עסקת נדל"ן רווחית וכדאית מבלי לפגוע במשק הבית התקין שלנו.
עליית הריבית שפכה מים צוננים על שוק הנדל"ן – מה באמת קורה?
'חברות הנדל"ן המניב יצטרכו לעשות חישוב מחדש נוכח עליית הריבית' – נכתב במדורי הכלכלה השונים. הבהלה בעיצומה ושוק הנדל"ן האט.
אך האם זה נכון לנו לעצור עכשיו? האם שווה לנו להמתין עד שהריבית תתקן את עצמה כלפי מטה?
דעתי הנחרצת היא שלא וההיפך הוא הנכון. דווקא בימים שהשוק בהאטה שווה לנו לבצע עסקת נדל"ן, כי הקפיצה האמיתית עוד לפנינו.
חשוב גם לזכור שבנדל"ן, כשאנו באים לבחון מגמה של שוק מסוים, אנו צריכים לחשוב במונחים של עשור לפחות. הן מבחינת גידול האוכלוסייה, הן מבחינת התוכניות האזוריות לפיתוח והן מבחינת עורקי תחבורה ראשיים.
מי שמבין את העיקרון הזה לעומק – כפי שאני מסביר גם במדריך המלא איך לקנות דירה בישראל . מבין שהחשיבה היזמית חייבת להיות ארוכת טווח.
היצע מול ביקוש – המודל שמסביר הכול
הסיבה העיקרית לעליית מחירי הנדל"ן קשורה למודל כלכלי שכולכם מכירים או לפחות שמעתם עליו.
היצע מול ביקוש.
זהו מודל המורכב משני מדדים המקיימים ביניהם אינטראקציה.
ובשוק החופשי הם הגורם היחיד לפיו נקבע מחירו של מוצר או שירות, למעט במקרי כשל שוק כמו מגיפה או מלחמה חלילה.
מסתבר ששינויים דמוגרפיים כאלה ואחרים מצביעים על שינויים ברמות הביקושים ומשפיעים באופן ישיר על השקעה בנדל"ן ישראלי.
בנדל"ן נצטרך לבחון 4 פרמטרים עיקריים המבטאים את הביקושים:
1. שינוי דמוגרפי מלאכותי — עלייה מול ירידה
2. שינוי דמוגרפי טבעי — ילודה מול תמותה
3. חוסן שוק העבודה הישראלי
4. הריבית במשק
ולבסוף אנו נצטרך לבחון את ההיצע אל מול אותם ביקושים.
שינוי דמוגרפי מלאכותי – עלייה לישראל
לשוק הנדל"ן הישראלי יש מאפיין שמייחד אותו משאר השווקים בעולם. מדינת ישראל היא המקום הבטוח ביותר ליהודים, ואני לא רואה שום סיבה שהקהילות היהודיות בעולם ואלו היורדים ממנה בשנים אלו יישארו שם ב-20 שנה הקרובות.
פשוט צריך לראות חדשות ולגלות שישנם שינויים פוליטיים ודמוגרפיים בעולם המאיצים את קצב עליית יהודי העולם לישראל. לנו יש מדינה – אחת היציבות והחזקות בעולם ואני לא רואה שום סיבה הגיונית הנראית לעין שיהודי הגולה לא ינחתו כאן בשנים הקרובות. ובנדל"ן, חברים, כמו שכבר כתבתי, חושבים במונחים של עשור, לפחות.
שינוי דמוגרפי טבעי – שיעור פריון גבוה
שיעור הפריון בישראל הוא הגבוה ביותר מבין מדינות ה-OECD. מהנתונים עולה כי בשנת 2020 נולדו בישראל 177,307 תינוקות. הילודה בישראל גבוהה בכל המגזרים בהשוואה בינלאומית. אם אנו עוסקים בנדל"ן וחושבים במונחים של עשור — שנגלה את ההיצע, נבין את הפער.
חוסן שוק העבודה הישראלי
פרמטר זה נותן לנו אומדן טוב יותר על הקהל הפוטנציאלי שלנו כיזמים בשוק הנדל"ן הישראלי.
שוק כושל יוביל לירידת מחירים וההיפך ופה נראה שלמרות יוקר המחיה והאתגרים הכלכליים העומדים בפני כל אחד ואחת מאיתנו, מדובר בשוק חזק השועט קדימה בכל תחום כלכלי בו הוא עוסק.
על פי נתוני מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל (2018).
שיעור ההשתתפות בכוח העבודה המשיך לעלות, שיעור התעסוקה הגיע למעט יותר מ-78%
ושיעור הבלתי מועסקים ירד לשפל של כ-4.3%.
מגמת השיפור נרשמה הן בקרב גברים (83%) והן בקרב נשים (74%), כחלק ממגמה ארוכת טווח שנמשכת מאז 2003 — שינוי גדול בהשוואה לשאר מדינות ה-OECD.
הריבית במשק – ההשפעה על שוק הנדל"ן
כשהריביות נמוכות במשק. בעלי ההון מעדיפים פחות להשקיע באפיקים פיננסיים ובוחרים באפיקי השקעה בנדל"ן. גם בגלל התשואה על הכסף וגם בגלל ההכרה ששוק הנדל"ן הישראלי בעלייה מתמדת לאורך השנים. כשהריביות במשק גבוהות. אותם בעלי הון מעדיפים להשקיע את כספם באפיקים פיננסיים, מה שמאט את מחירי הנדל"ן מלצמוח ומייצר הזדמנות לזהות עסקאות מתחת למחיר השוק.
אסור לשכוח שאותם בנקים הם גוף עסקי שבא להרוויח כסף.
כשהריביות גבוהות, נראה פחות רוכשים לוקחים הלוואות, מה שפוגע להם בשורת הרווח ומניע אותם לאזן חזרה את הריבית לנמוכה יותר. וכשהריבית תתאזן חזרה – עם הביקושים הדמוגרפיים והמלאכותיים שממשיכים לעלות עם השנים – הקפיצה עוד לפנינו.
וכשנבחן את ההיצע – התמונה לא מזהירה
ההיצע הולך ואוזל: ירידה מדאיגה בהתחלות בנייה חדשות. בעקבות מדיניות כושלת של מקבלי ההחלטות והמשך ספסור בקרקע, כשתהיה בלימה באינפלציה והריבית תרד בחזרה, רוכשי דירות יפגשו היצע נמוך שיוביל לזינוק במחירי הדירות.
אז למה עכשיו זו ההזדמנות?
בואו נסכם מה היה לנו: קצב ילודה גבוה. קצב עלייה שרק עולה וימשיך לעלות. שוק עבודה חזק וסביבת ריבית המשפיעה על עלות הכסף שלנו. וכל זה אל מול היצע דל באחריות מדיניות כושלת שסוחרת בקרקע כאילו זה המשאב הפרטי שלהם.
למה עכשיו? כי לשוק יש כוח משלו, והישיבה שלכם על הגדר לא תיטיב עמכם בעתיד הנראה לעין. ברגע שהריבית תתאזן חזרה, בשילוב מדיניות כושלת של פגיעה בהיצע, הקפיצה עוד לפנינו. ודווקא עכשיו שישנם רבים שיושבים על הגדר, ההזדמנויות הן אינסופיות והן צצות להן בכל אזור בו נבחר להשקיע.
ואיך כן לעשות השקעה בנדל"ן רווחית בלי לפגוע במשק הבית?
התשובה היא מינוף. כשסביבת הריבית גבוהה, כיזמי נדל"ן נצטרך לבחון במשנה זהירות את גובה ההחזר החודשי שלנו, ולמנף את עצמנו בצורה שלא תפגע במשק הבית התקין שלנו. זה בדיוק השלב הראשון בכל תהליך רכישה יזמית — תכנון פיננסי מדויק שמבטיח שהעסקה עובדת בשבילכם ולא נגדכם.
שאלות ותשובות
האם עכשיו זה זמן טוב לקנות דירה למרות הריבית הגבוהה?
גם בתקופה של ריבית גבוהה וגם בעתות מלחמה נוצרות הזדמנויות – כי רבים יושבים על הגדר.
המפתח הוא לבצע תכנון פיננסי מדויק שמבטיח שגובה ההחזר החודשי לא פוגע במשק הבית התקין שלכם. כשהריבית תרד חזרה, מחירי הנדל"ן צפויים לקפוץ ומי שנכנס קודם, מרוויח יותר.
מה גורם למחירי הנדל"ן בישראל להמשיך לעלות?
המנוע העיקרי הוא פער קבוע בין היצע לביקוש. הביקוש מוזן משיעור ילודה גבוה, עלייה מתמשכת לישראל ושוק עבודה חזק – בעוד ההיצע סובל ממדיניות כושלת של הפחתת התחלות בנייה. הפער הזה לא הולך להיסגר בעשור הקרוב.
איך אפשר לרכוש דירה בלי לפגוע במשק הבית?
באמצעות מינוף חכם ותכנון פיננסי קפדני. יזם נדל"ן לא קונה דירה מתוך רגש אלא מתוך חישוב – בודק את גובה ההחזר החודשי ביחס להכנסות, מוודא שהעסקה לא פוגעת ביציבות הכלכלית היומיומית, ורק אז מתקדם לחקר שוק.
למה שוק הנדל"ן הישראלי שונה משווקים אחרים בעולם?
לישראל יש מאפיין דמוגרפי ייחודי – היא מדינת הלאום היחידה של העם היהודי, מה שיוצר ביקוש מלאכותי מתמשך של עלייה שלא קיים בשום מדינה אחרת. בשילוב עם שיעור הפריון הגבוה ביותר ב-OECD, הביקוש רק עולה.
מה צריך לבדוק לפני שנכנסים להשקעה בנדל"ן?
תשובה: שלושה שלבים: תכנון פיננסי (כמה אני יכול למנף בלי לפגוע במשק הבית), חקר שוק (איפה ההזדמנויות, מה המגמות באזור), וקבלת החלטה מבוססת נתונים. זו בדיוק השיטה היזמית שמאפשרת לקנות נכון ולא מתוך לחץ.
לסיכום
השקעה בנדל"ן בשוק הישראלי מונע מכוחות יסוד – ילודה, עלייה, שוק עבודה חזק, והיצע שהולך ואוזל. סביבת ריבית גבוהה לא משנה את הכיוון — היא רק יוצרת חלון הזדמנויות לאלו שיודעים לפעול נכון — גם למי שחושב שאין לו כסף לדירה. המפתח הוא לא לשבת על הגדר, אלא לעשות את הצעד הראשון — תכנון פיננסי חכם שמבטיח שהעסקה עובדת בשבילכם.
אם אתם רוצים להבין איך לבצע את התהליך הזה בצורה מקצועית — מתכנון פיננסי מדויק, דרך חקר שוק ממוקד ועד קבלת החלטה מבוססת נתונים — הכירו את תוכנית הליווי האישי לרכישת דירה של נדל"ן ישראלי.
זו בדיוק המסגרת שמלווה אתכם צעד אחר צעד בשיטה היזמית.