במאמר זה נעסוק באחד הנושאים החשובים שנצטרך להכיר לפני שאנו נכנסים לעולם הנדל"ן- השבחות נכסים מאחר ונושא זה משפיע באופן ישיר על כדאיות של כל יזמות נדל ן את נושא השבחת נכסים חשוב ללמוד מאחר וכל סטייה קטנה מתוכנית ההשבחה יכולה להפוך עסקה מרווחית לכושלת ביותר. את נושא השבחת נכסים חילקתי ל-2 סוגי השבחה עיקריים:
זוהי בעצם השבחה הנובעת בעיקר מעליית מחירי הקרקע. הערכת הרוכש לגבי עתיד האזור בוא מצוי הנכס ואזורים סמוכים לו חשובה לתהליך קבלת ההחלטה.
והעזרים העומדים לרשותו הן בעיקר מידע תכנוני על האזור, מידע שנוכל למצוא באתרים שונים ברשת לדוג' האתר של הוועדה המקומית. השבחה פסיבית תגרום לעליה בערכי הנכסים בטווחי הזמן הבינוניים של 5-7 שנים.
לרוב, סוגי השבחה שכאלו אמנם איטיים יותר, אך יכולים להגיע לרמות השבחה של 30-40% רווח, בנוסף לדמי השכירות המתקבלים בתקופת ההמתנה.
בסוג השבחה זה אנו כיזמים נצטרך לבצע פעולות שהן אקטיביות לטובת השבחת הנכס. נכסים בעלי פוטנציאל השבחה יהיו תמיד עם כשל מסויםכמו שנראה ועל מנת למצוא נכסים בעלי פוטנציאל השבחה נצטרך להכיר את סוגי ההשקעה השונים את סוגי המבנים אופציות הרישום ועוד..
בהשבחת נכסים אקטיבית תהייה לנו השפעה ישירה בעקבות הפעולות אותן נצטרך לבצע ולכן כל פעולה שמחייבת השקעה כספית מצדנו חייבת להיות מתכוננת ומוגדרת מראש.
לאחר שהצלחנו למצוא את הפתרון לכשלים עלינו להגדיר מהו היעד למכירה במידה ואתם רוצים למכור מהר תוך התפשרות מסוימת במחיר או שמה אתם רוצים למכור את הדירה במחיר מסוים ומוכנים למשוך זמן מעבר למתוכנן. חשוב לציין שיזמים רבים טועים בשיקולי השיפוץ והם משפצים את הנכס כאילו בכוונתם להתגורר בו ומנסים להגשים את הרצונות שלהם דבר אשר יוצר חריגה מתקציב השיפוץ. כל חריגה בתקציב השיפוץ, פוגעת בשורת הרווח. דירה להשקעה שמשפצים חייבת לתת את אפקט המקסימום במינימום כסף וזמן.
ברגע שאנו משפצים דירה ומשנים אותה כך שהיא תתאים ליותר אנשים הרי שהביקוש עולה וכתוצאה מכך ערכה בשוק עולה, כיזם נשאף למינימום 20% רווח בעסקה עם השבחה אקטיבית. חשוב גם לזכור שעסקאות השבחה אינן מקשה אחת, הן יכולות להיות אף שילוב של שתי סוגי ההשבחה העיקריים והרווחיות למעשה כפופה ליצירתיות של היזם ולתקצוב שלו, ככל שיהיה יצירתי בביצוע ובמימון, כך תעלה הרווחיות. אז האם השבחת נכס כדאית?
לסיכום, השבחת נכס בתקציב לא קבוע מראש ובלי סיוע של אנשי מקצוע לא רק שלא תניב לכם פרות מעצם העבודה הקשה, אלא אף תגרום לכך שתפסידו כסף מכך שערך הדירה לא יעלה.