מידע נדל"ן: הערכת שווי נכס

תמונת מחבר

גלעד ארז - משתף מהניסיון במאמר מקצועי

הערכת שווי נכס נדל"ן היא הכרחית לקבלת החלטה נכונה וברורה בתחום הנדל"ן. הערכה זו נועדה להעריך את השווי הכולל של נכס מסוים, ומאפשרת לכל יזם נדל"ן להבין אם הוא משקיע בנכס הנכון ובאופן הנכון. הערכת שווי נכס נדל"ן יכולה לקבל מספר היבטים ולהיות מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין.

הערכת שווי נכס נדל"ן מבוצעת על ידי התאמה של מספר פרמטרים חשובים:

  1. מידע מרשות המיסים על מחירי דירות שנמכרו בהתאמה לסוג הנכס
  2. שטח הנכס משפיע על שווי נכס ופה נצטרך להבחין בין שטח עיקרי לשטחי שרות השונים
  3. מיקום הנכס: המיקום הגאוגרפי של הנכס יכול להשפיע על שוויו, ולכן יש לכלול את המידע הזה בכל הערכה. יש לקחת בחשבון את הקרבה למוצאים חשובים כמו מסעדות, חנויות, בתי חולים ומרכזי עסקים.
  4. מצב הנכס: המצב הפיזי והנפשי של הנכס יכול להשפיע על שוויו, ולכן יש לכלול את המידע הזה בכל הערכה. יש לקחת בחשבון את הצורך בתיקונים ובשיפוצים, ואפילו את האפשרויות לשיפוץ לפיתוח עתידי וזכויות בנייה נוספות.

גישות בהן משתמשים להערכת שווי נכס שאתם צריכים להכיר:

ישנן כמה גישות בהן משתמשים שמאי המקרקעין באמצעותן ניתן לברר את שווי השוק הריאלי של אותו נכס שאתם מתכננים לרכוש ובכל יזמות נדלן שתרצו לבצע אתם צריכים להכיר אותן.
גישת ההשוואה/ גישת היוון ההכנסות/ וגישת העלות.

גישת ההשוואה להערכת שווי נכס:

אנו נבחן מהו הסכום בעל הסיכוי הרב ביותר אותו אנו צפויים לקבל עבור כל אותן הזכויות בנכס בשוק החופשי, כאשר העסקה היא הוגנת, ומתוך ידיעה עניינית של הצדדים, אשר מונעים ע"י אינטרס אישי, וללא לחץ חיצוני. ושימו לב להגדרה … "כל אותן זכויות בנכס", לעיתים נרכוש דירת 4 חדרים לדוגמא עם זכויות לחדר נוסף שגם אותו או את הזכות שלו נצטרך לאמוד.
גישה זו מתבססת על השוואה למחיריהם של נכסים הדומים לנכס שאנו  נשקול  לרכוש, אשר נמצאים בסביבת הנכס …תוך ביצוע התאמות בגין ההבדלים הקיימים ביניהם, אם ישנם כאלה.

לדוגמא אם בוצעה רכישה של דירת 4 חדרים ברחוב מסוים והעסקה דווחה ברשויות ואני מעוניין לרכוש נכס דומה רוב הסיכויים שהמחיר יהיה דומה.. לא כך יקרה אם אני ארכוש את אותה דירת 4 חדרים עם זכויות בנייה נוספות לדוגמא הגדלת הנכס בחדר נוסף בעליית הגג… הזכויות הנוספות יגדילו את ערך הנכס לשווי של דירת 5 חדרים ובהפחתה של סך העלויות לביצוע ההשבחה,  זה אומר: עלות אדריכל/ית והגשת תוכנית בנייה וכמובן בנייה ויהיו מצבים שנצטרך לשלם עבור מימוש אותם זכויות.

גישת היוון הכנסות להערכת שווי נכס:

גישה זו מבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי-שכירות  לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים
כגון בנייני משרדים אבל אנחנו בחישוב שלנו כשנעריך שווי נכס נשלב בעצם בין הגישה הזו לבין גישת השוואת הנכסים, על מנת לקבל תמונה רחבה יותר על כדאיות העסקה
גישת היוון ההכנסות דומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים למי שמכיר.

רק לשם הדוגמא בהנחה שיש לנו נכס המושכר ב-1000 ₪ בחודש כשנכפיל את ההכנסה ב-12 על מנת לקבל הערכה שנתית סך ההכנסות שלנו יהיו 12,000 ₪
ועכשיו נצטרך לחלק את ההכנסה השנתית בריבית המקובלת במשק בנכסים דומים לנכס שאנו רוצים לרכוש לדוגמא דירה שמניבה לנו דמי שכירות והריבית הקבועה 5% נקבל ששווי הנכס הוא 240,000 ₪ זה בגדול החישוב כמובן אם יש הוצאות אז נצטרך לנכות מסך ההכנסות את סך ההוצאות.

גישת העלות להערכת שווי נכס:

גישת העלות מתבססת על סך מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע, שווי המבנה ורווח יזמי מקובל. זוהי גישה פחות פופולרית אצל שמאי המקרקעין והם יישמו גישה זו רק בנכסים שלגביהם אין עסקאות להשוואה כמו בגישת ההשוואה ואין הכנסות כמו בגישת היוון הכנסות.

 

לסיכום הערכת שווי נכס 

בהערכת שווי נכס חשוב לבדוק היטב את ערך הדירה ביחס לשוק ולא להסתמך רק על מילתו של המוכר או המתווך לרוב נוכל לבחון זאת על-ידי בדיקת עסקאות דומות שנערכו באותו אזור מה שמוביל אותנו למיומנות של מתווך מקצועי והכרת שטח מקצועית. בנוסף חשוב לדעת שהשמאות המתקבלת  על-ידי שמאי מטעם הבנק בדר"כ נמוכה מהשווי האמיתי של הנכס וזאת על מנת לבטח את עצמו שאם  לא תצליחו לעמוד בהחזרי ההלוואה שלקחתם יוכל הבנק לממש את הנכס בדרך המהירה והנוחה ביותר שזה אומר למכור את הנכס בזול.

אז שאתם משלבים את סך ההון העצמי שלכם יחד עם יכולת ההחזר והמינוף וכבר בחנתם מספר נכסים שמותאמים לכם ואתם רוצים להתקדם עם נכס מסוים….
תבדקו שוב לפני חתימת חוזה שיש לכם את התקציב לרכישת הנכס..

דילוג לתוכן