רוב האנשים בוחרים מלווה משקיעים לפי תחושת בטן: מישהו שנשמע מנוסה, שמכיר את האזור, ש"עשה כבר הרבה עסקאות". בפועל, זו בדיוק הטעות שמפילה אותך אצל מתווך בתחפושת במקום אצל מלווה אמיתי. כי מלווה משקיעים הוא לא עוד בעל מקצוע בעסקה, הוא זה שמנהל לך את כל העסק. ובמאמר הזה נראה לך את 5 הדברים שבודקים לפני שסוגרים, כדי לדעת בוודאות מול מי אתה יושב.
ואם עוד לא ברור לך למה בכלל כדאי מלווה, ולמה לא לצאת לדרך לבד, פירטנו את זה במאמר למה לי מלווה משקיעים.
קודם כל, מה זה נדל"ן ומי מנהל את העסק?
נדל"ן הוא לא "לחפש דירה". נדל"ן הוא עסק, ואתה, הרוכש, אתה היזם שמנהל אותו. וכמו בכל עסק, רוב העבודה האמיתית נעשית עוד לפני שיוצאים לשטח, מהבית: תכנון, חקר שוק, וקבלת החלטה. זו הגישה של נדל"ן בפיג'מה, לא רצים לקנות לפני שבונים את התוכנית.
אבל בעסק הזה אתה לא לבד מול הדירה. אתה מנהל אופרציה שלמה של בעלי מקצוע, וכל אחד מהם מדבר בשפה אחרת:
• יועץ משכנתא , בונה את המימון
• מתווך , מביא את הנכס
• עורך דין , אחראי על החוזה
• שמאי , קובע שווי
• מהנדס או אדריכל , בודק את הנכס ואת הפוטנציאל
וכאן הבעיה: כדי לנהל את כולם, אתה צריך לפחות לדעת לשאול כל אחד מהם את השאלות הנכונות, ואתה לא יודע אותן. אף אחד לא לימד אותך. וזה בדיוק החלל שמלווה משקיעים אמור למלא.
אז מה זה בכלל מלווה משקיעים?
מלווה משקיעים הוא מי ששולט בעבודה של כל חמשת בעלי המקצוע: הוא מכיר את עבודת עורך הדין, את עבודת השמאי, את המשכנתא, את המתווך ואת המהנדס. הוא לא מחליף אותם, הוא מנהל אותם בשבילך, ויודע לשאול כל אחד את השאלה שאתה לא יודע לשאול. זה ההבדל בין מישהו שמוכר לך נכס, לבין מישהו שמנהל לך עסק.
זה בדיוק התפקיד שאנחנו ממלאים בליווי אישי לרכישה: מנהלים לך את כל העסק, מהתקציב ועד החתימה. אבל לפני שבוחרים, הנה מה שצריך לבדוק.
5 הדברים שבודקים לפני שבוחרים מלווה
1. הוא שולט בכל חמשת בעלי המקצוע?
זה הדבר הראשון. מלווה שמבין רק במשכנתא, או רק במתווכים, לא יכול לנהל לך את העסק. השאלה שתשאל: "אתה שולט בעבודה של עורך דין, שמאי, יועץ משכנתא, מתווך ומהנדס?" אם התשובה מגמגמת, הוא לא מלווה, הוא בעל מקצוע אחד שמתחזה לכולם.
2. הוא מוביל אותך לכל סוג השקעה, בכל תקציב, בכל הארץ?
מלווה אמיתי מתחיל מהתקציב והמטרה שלך, ומשם בונה אסטרטגיה, בכל הארץ ובכל סוגי ההשקעה. מלווה שמציג את עצמו כמקומי, "אני מלווה משקיעים ברמלה", "אני מלווה משקיעים בחיפה", זה לא עובד. הוא מוגבל למלאי שהוא מכיר, וינסה למכור לך שם, גם אם העסקה הכי טובה עבורך נמצאת במקום אחר, בתקציב אחר ובסוג השקעה אחר.
השאלה שתשאל: "אתה עובד בכל הארץ ומכיר את כל סוגי ההשקעות וההשבחה, או רק אזור אחד?" מקומי = מתווך בתחפושת.
3. איך הוא גובה, שכר קבוע או אחוזים?
האתיקה של מלווה משקיעים היא להיכנס בנעליים שלך ולדאוג לאינטרס שלך. לכן הוא מקבל את שכרו על בסיס השירות שהוא נותן, לא על בסיס שווי הנכס. העבודה זהה, בין אם אתה קונה נכס בחצי מיליון ובין אם במיליון.
מלווה נכון גובה שכר טרחה קבוע וידוע מראש, לפי תחנות ועל בסיס הצלחה: מקדמה ופתיחת תיק, חקר שוק, וחתימת חוזה. ככה שני הצדדים בצד הבטוח של העסקה.
ואם הוא מבקש אחוזים מהעסקה? הוא מתווך. למלווה משקיעים אסור לגבות באחוזים, נקודה, כי אז האינטרס שלו הוא שתקנה יקר, לא שתקנה נכון. השאלה שתשאל: "איך אתה גובה?"
4. כמה זמן זה באמת ייקח?
זה מבחן כנות. רכישת נדל"ן נכונה היא, איך שלא תהפוך את זה, בין 8 חודשים לשנה של עבודה. יש מקומות קצת פחות ויש קצת יותר, אבל זה תהליך. מי שמבטיח לך שזה יקרה מהיום למחר, פשוט לא מבין את המקצוע, או שהוא מוכר לך חלום. השאלה שתשאל: "כמה זמן ריאלי ייקח?" מי שעונה "מהר" , תיזהר.
5. מה קורה אחרי החתימה?
זה הקריטריון הכי חשוב, וזה מה שמפריד לגמרי בין מתווך למלווה. המתווך גמר את העבודה ברגע החתימה. המלווה בונה איתך דרך. כי נדל"ן זה לא עסקה אחת, זה מסע.
חשוב על חיי הנדל"ן: זוג צעיר קונה דירה קטנה, אחר כך דירת 4 חדרים, אחר כך 5 חדרים, אחר כך בית פרטי, וכשהילדים עוזבים חוזרים לקטן. וגם המשקיע, הוא קונה, מממש, מוכר, מרוויח ומתקדם לעסקה הבאה. מלווה אמיתי מלווה אותך לאורך כל הדרך הזו, ולא במקרה לקוחות חוזרים אליו לעסקה שנייה ושלישית.
השאלה שתשאל: "מה קורה איתי אחרי שנסגור את העסקה הזו?" מי שנעלם , מתווך. מי שבונה איתך אסטרטגיה להמשך , מלווה משקיעים.
מלווה משקיעים אמיתי מול מתווך בתחפושת
| הבדיקה | מתווך בתחפושת | מלווה משקיעים אמיתי |
| בעלי המקצוע | מבין תחום אחד | שולט בכל החמישה |
| טווח | אזור מקומי | כל הארץ, כל תקציב, כל סוג השקעה |
| תשלום | אחוזים מהעסקה | שכר קבוע לפי תחנות |
| לוח זמנים | מבטיח "מהר" | 8 עד 12 חודשים, בכנות |
| אחרי החתימה | נעלם | מלווה אותך לעסקה הבאה |
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין מלווה משקיעים למתווך?
מתווך מוכר לך נכס מתוך מלאי שיש לו ומקבל אחוזים מהעסקה. מלווה משקיעים נכנס בנעליים שלך, שולט בכל בעלי המקצוע בעסקה, בונה אסטרטגיה לפי התקציב והמטרה שלך, וגובה שכר טרחה קבוע וידוע מראש.
מלווה משקיעים שגובה אחוזים, זה בסדר?
לא. מלווה שגובה אחוזים הוא מתווך בתחפושת. האינטרס שלו הופך להיות שתקנה יקר, לא שתקנה נכון. מלווה אמיתי גובה שכר קבוע לפי תחנות, כדי שהאינטרס שלו יהיה זהה לשלך.
"מלווה משקיעים מקומי" זה יתרון?
דווקא חיסרון. מלווה שמציג את עצמו כמקומי מוגבל למלאי ולאזור שהוא מכיר, וינסה למכור לך שם. מלווה אמיתי עובד בכל הארץ ומוביל אותך לעסקה הטובה ביותר, בכל תקציב ובכל סוג השקעה.
כמה זמן לוקח תהליך רכישה עם מלווה?
בין 8 חודשים לשנה, תלוי בסוג העסקה ובאזור. זה תהליך של תכנון, חקר שוק, משא ומתן והחלטה. מי שמבטיח לך תוצאה מיידית לא מבין את המקצוע.
מה בודקים ראשון כשבוחרים מלווה משקיעים?
האם הוא שולט בעבודה של כל חמשת בעלי המקצוע בעסקה: עורך דין, שמאי, יועץ משכנתא, מתווך ומהנדס. מי ששולט רק בתחום אחד לא יכול לנהל לך את העסק.
אז מה עכשיו
אם הבנת שהשאלה היא לא "מי מכיר את האזור" אלא "מי יכול לנהל לי את כל העסק", אתה כבר יודע לבחור נכון. 5 הבדיקות האלה יגלו לך תוך שיחה אחת מול מי אתה יושב: מלווה אמיתי, או מתווך בתחפושת.
אם אתה רוצה לבדוק איך זה נראה בפועל, בכל הארץ ובכל תקציב, אנחנו כאן בשביל זה.