נדל״ן עושים בפיג׳מה - או שלא עושים בכלל

התזה של 'נדל״ן בפיג׳מה' לא נשענת רק על חיסכון בזמן.
היא נשענת על עובדה גיאומטרית ומשפטית ברורה: ה-DNA האמיתי של הנכס, זה שמכיל את הרווח או את ההפסד שלך, הוא שקוף.
אי אפשר לראות אותו בעיניים.
בנדל״ן, הרווח היזמי ברובו נמצא בקרקע ובזכויות החלות עליה.

הנה שלוש הוכחות מהשטח שמפרקות את המיתוס:
הוכחת ״הרווח הנסתר״ של נדל"ן בפיג'מה (מקרה דירת הגן)

תאר לעצמך שאתה מגיע לראות דירת גן בשטח של 50 מ״ר המוצעת למכירה ב-550,000 ש״ח.
אם אתה מסייר בנכס ״ברגליים״, אתה רואה קירות, מטבח וגינה. אתה מתרשם ממה שיש.

אבל אם עשית עבודת מודיעין ״בפיג׳מה״ מול הוועדה המקומית לפני שיצאת,
אתה עשוי לגלות שלנכס יש זכויות בנייה מאושרות לעוד 70 מ״ר ושהתשלומים עבורן כבר שולמו למנהל (רמ״י).

את זכויות הבנייה הנסתרות האלו אי אפשר לראות בסיור פיזי, אבל הן שוות מאות אלפי שקלים.
מי שמסתמך רק על הרגליים, מפספס את ההזדמנות של חייו.

הוכחת המודיעין: 'סיגינט' ו'יומינט' לפני סיור

יזם אמיתי עובד כמו איש מודיעין. הוא אוסף 'סיגינט' – מידע מהרשת, מאתרי העיריות, מרשות המיסים ומאתר GOVMAP.
הוא מוציא נסח טאבו כדי לוודא מי הבעלים והאם יש הערות אזהרה, והוא בודק את הגרמושקה (היתר הבנייה) כדי לאתר חריגות.

במקביל הוא אוסף 'יומינט' – מידע אנושי ממתווכים ושכנים.

היציאה לשטח מגיעה אך ורק בסוף, כדי לאמת את הנתונים שאספנו, לא כדי לגלות אותם.

הוכחת ״שיטת הרוורס״ של נדל"ן בפיג'מה

הדרך היחידה לבחון באמת כדאיות של עסקה, בטח בעסקאות אקזיט או השבחה, היא חישוב מהסוף להתחלה.

לפני שאתה יוצא לנכס, עליך לדעת מה מחיר השוק העתידי שלו, להפחית מזה את מס הרכישה,
מס השבח, היטל ההשבחה, עמלות העו״ד והמתווך, עלויות השיפוץ, ואת הרווח היזמי שאתה דורש לעצמך.

רק המשוואה הזו — שנבנית באקסל (דו״ח 0) מהבית — תגיד לך מה המחיר המקסימלי שמותר לך לשלם על הנכס.
חישוב כזה לא יכול להתבצע בזמן סיור בנכס.