מידע נדל”ן: אלו סוגי השקעות נדל”ן נראה בישראל?

גלעד ארז - משתף מהניסיון במאמר מקצועי

שאלה שמעסיקה רוכשים רבים כבר לא מעט שנים היא איזו סוג עסקה תניב להם את התשואה הגבוהה ביותר בהשקעות נדל ן בישראל. במאמר מידע נדלן: סוגי השקעות נדל ן בישראל אסקור וארחיב אודות סוגי עסקאות נדל ן המוצעות לקהל הרוכשים, אותן השקעות בהן ניתקל שניחשף לשוק הנדל”ן הישראלי, אפרוט את התהליכים להשגת סוג העסקה, את היתרונות והחסרונות כך שבסוף כל אחד ואחת מכם יקבל מידע נדל”ן עכשווי ופרקטי לביצוע כל עסקה בנדל”ן ישראלי.

אלו סוגי השקעות נדל”ן נראה בישראל ?

רבות ההשקעות המוצעות במסגרת של כל שוק נדל”ן ובישראל בבואנו לעולם הנדל”ן אנו ניתקל ב-3 סוגי השקעות נפוצות אשר נצטרך להכיר כל אחד ואחת מהן על מנת לבחון איזו עסקה תניב לי את הרווח המקסימלי במינימום זמן, נצטרך לדעת לנתח את ההליכים להשגת העסקה ואת הדרך הכי נכונה לי שמשרתת את המטרות הכלכליות שלי.

רק לפני שנתחיל:  חשוב לדעת שמחיר דירה בישראל נקבע לפי- שטחה ומחיר הקרקע עליה נמצא המבנה- ובישראל הרווח היזמי בנדל”ן ברובו הוא על הקרקע כמו שנראה בהמשך בישראל כאמור, ישנן 3 סוגי ההשקעה עיקריים :

  1. רכישת קרקע חקלאית
  2. רכישת דירה לטובת מגורים
  3. רכישת דירה לטובת השקעה (אקזיט, נכס מניב)חשוב לציין כבר בתחילת המאמר שבכל סוג של השקעה יש יתרונות וחסרונות אך התהליכים לרכישה השבחה ומכירה הם אותם תהליכים, החוקים הם אותם חוקים
    והתקנות הן אותן תקנות ולמרות שרוב הרוכשים פונים לסוגי השקעות פופולאריים יותר של רכישת דירה למגורים או להשקעה אנו נתחיל בסוג השקעה של רכישת קרקע
    מאחר וסוג השקעה של רכישת קרקע הוא הבסיס לכול סוגי השקעות הנדל”ן הנפוצות שבהן ניתקל בנדל”ן ישראלי.

    בכל סוגי ההשקעות התשואה תהייה ב-2 אופנים עיקריים:

    תשואה הונית הנובעת בעיקר מעליית ערך קרקע ותשואה פרותית נובעת מעיקרה מהכנסה משכירות, אבל עיקר ההשבחה בכל עסקת נדל ן נוצרת בעיקר עקב עליית ערך הקרקע בעקבות המגמות הדמוגרפיות המיוחדות שיש בשוק הנדל”ן הישראלי.

סוגי השקעות: רכישת קרקע לצורכי השבחה

משמעות המונח השבחת קרקע היא ביצוע פעולה או מספר פעולות שמטרתן הגדלת שוויה של הקרקע המוחזקת. כשאתם מתכננים לרכוש קרקע, עליכם לדעת מראש האם עסקת הרכישה היא לצורכי השבחה כמו שנפרוט בהמשך או לצרכי מגורים.

אילו שיטות קיימות להשבחת קרקע?

שינוי ייעוד
אחת השיטות הנפוצות יותר להשבחת קרקע נוגעת לשינוי ייעודה.
לשם המחשה נציין כי קרקע שייעודה חקלאות ועליה ניתן לעשות שימוש לחקלאות בלבד שווה הרבה פחות מקרקע שייעודה למגורים ושעליה ניתן לבנות מגדל המכיל דירות רבות אותן ניתן למכור או להשכיר. לפיכך, תהליך נפוץ של השבחת קרקע נעוץ בשינוי ייעודה מחקלאות בדרך כלל, למגורים מסחר או תעשייה.

שיפור או הוספת זכויות
נסו לדמיין בעיני רוחכם שוויה של קרקע עליה ניתן להקים בניין מגורים בן 4 קומות לעומת שוויה של קרקע עליה ניתן להקים בניין מגורים בן 9 קומות.
אין ספק שיישום מהלך של הוספת זכויות אף אם על הנייר, יכול להעלות את שוויה ואת ערכה של הקרקע. כך הוא גם הדין לגבי שינוי או שיפור זכויות הנוגע למשל לחלוקת הדירות אותן  ניתן לבנות, שטחן של הדירות השונות וכו’.

איחוד וחלוקה
 ברכישת קרקע כאשר אין ניצול מקסימלי של התוכנית המקומית, הסדרת הנכס ומכירה של כל חלק בנפרד עלולה לייצר לנו רווח כספי נאה.

בנדל”ן כאשר הנכס מחולק נכון אפשר להניב יותר, הכרת התהליכים השונים וראייה רחבה של האופציות העומדות בפנינו יועילו לנו בתהליך קבלת ההחלטות.

יתרונות:

  1. עסקה בטוחה.
  2. רווח גבוה- היתרון המשמעותי ביותר במימוש מוצלח של תהליך השבחת קרקע הוא השווי העודף שייווצר לקרקע לאחר השבחתה. כך, התשואה על ההשקעה הופכת לאטרקטיבית הרבה יותר.
  3. בית פרטי.

חסרונות

  1. הזמן, הכנת החומר הנדרש.
  2.  המשאבים הכספיים הכרוכים בהוצאת המהלך אל הפועל.
  3. הסתייעות במומחים בעלי ניסיון ומימון יתר הפעילויות הכרוכות בנושא, עלולות להוות משקולת כלכלית על חלק מהמשקיעים שאינם מודעים לכך מראש.

סוגי השקעות: רכישת דירה לצורכי מגורים:

רבים נוטים לחשוב שרכישת דירה לטובת מגורים זה עניין של מה בכך, חושבים שאם ההורים או הדודים מהעבר עשו את זה גם הם יכולים ושוכחים ששוק הנדל”ן השתנה לא מעט בעשורים האחרונים וגם רכישת דירה לטובת מגורים תדרוש מכם להתמחות ביזמות בנדל”ן.
קניה של דירת מגורים היא השקעה והתשואה של ההשקעה הזו היא גובה השכירות אם הדירה הזו הייתה מושכרת, בתוספת עליית הערך שלה ובסוג השקעה זה אנו נמצאים תחת 2 כובעים במקביל, תחת כובע של היזם כי תמיד נצטרך לבחון את הכדאיות של העסקה בהתאם למטרות והתקציב שלנו ותחת כובע של השוכר מאחר ויהיו לנו תשלומים נוספים מעבר לאחזקת הדירה כמו וועד בית/ ארנונה ועוד…

רכישת דירה למגורים תיהפך בקלות להשקעה מסוג נכס מניב בהנחה והנכס הנרכש יושכר ואתם תגורו במקום אחר. בנוסף ולמרות שערך הקרקע הוא הנתון המרכזי לשווי נכס מסוים,
צריך לדעת שלכל אלמנט או מאפיין בדירה יש לו עלות שעשויה להשפיע על מחירה.

ואתן כמה דוגמאות:

  • דירה שפונה לנוף ירוק תיהנה מתוספת לערך הדירה, אך היא תהיה צנועה יותר בהשוואה לנוף לים.
  • פארק ירוק מסמן הבטחה לא רק לעליית ערך הנכס, אלא עוד הבטחה לכך שהנוף הפתוח מול ביתו יישמר. במיוחד כאשר מדובר על רכישת דירה במתחם חדש שבנייתו טרם הושלמה.
  • דירה שפונה לרחוב רועש קשה למכור, ובמקרים רבים ניתן להוריד משמעותית את מחיר הדירה.
  • הסמיכות למוסדות ציבוריים
  • מחיר דירה לא משופצת עשוי להיות 20-30 אחוז פחות לעומת אותה דירה לאחר שיפוץ, לכן מבחינה כלכלית כדאי לרכוש דווקא דירה לא משופצת.
    בדרך כלל, השיפוץ יעניק פרמיה משמעותית למחיר הדירה, הרבה מעבר לעלות השיפוץ, חשוב לבדוק כמה באמת עולה השיפוץ, לפעמים סטיילינג נכון פותר המון ובעלות נמוכה יחסית.

המיקום הוא אחד הגורמים שקובעים את ערך הדירה, באופן טבעי בכל עיר יש את האזורים שנתפסים “שווים” יותר וכאלו שפחות. גם אם הדירה עצמה מדהימה, השווי שלה יושפע מאוד ממיקום הדירה. ולכן חקר שוק מקצועי הכולל למידה של סוגי המבנים וסוגי ההשבחות השונות, יעניקו לכם יתרון מול שאר הרוכשים בשוק הנדל”ן.

לסיכום: השאלה העיקרית היא לא אם קניית דירה למגורים היא השקעה? אלא אם זו השקעה טובה? כשעושים חשבון כלכלי נקי אובייקטיבי אז בדרך כלל יוצא שרכישת דירה למגורים היא השקעה טובה, ערך הדירה רק עולה בשנים האחרונות. השאלה אם אתם עושים זאת נכון?  הכרת התהליכים השונים יחסוך לכם לא מעט כסף, זמן ואנרגיה.

סוגי השקעות: רכישת דירה עסקת אקזיט/ פליפ/ סיבוב מהיר:

זו עסקה בה אדם קונה נכס, שלא על מנת להשכירו לטווח ארוך כנכס מניב, אלא כדי למכרו מיד ברווח (תוך פרק זמן של 3-18 חודשים).
ומכירת דירה יחידה לאחר שנה וחצי, מאפשרת גם פטור ממס שבח פרמטר אשר מגדיל לנו משמעותית את הרווחיות בסוג עסקה זו.

בעסקת אקזיט הרוכש אמור לייצר עליית ערך מהירה לנכס על ידי השבחת נכס מקצועית. תהליך ההשבחה בעסקת אקזיט שונה מהשבחת ערך קרקע, אך לעיתים בקרקע עם מבנה אנו נשתמש בשיטות שלהלן:

  • הריסת קירות הדירה ובנייתה מחדש, כך שנוצרת דירה בעלת מספר חדרים גדול יותר
  • רכישת דירה בקומת קרקע ופתיחת דלת החוצה לחצר אחורית. (מרוצפת ומגודרת)
  • סגירת מרפסת או סטיילינג.

שיפוץ הנכס משפיע באופן ישיר על אחוז הרווח שלנו ולכן אנו נבחין בין..

  • שינויים פנימיים שלא דורשים היתר בנייה
  • שינויים חיצוניים הדורשים היתר בנייה

חמשת השאלות לביצוע עסקת אקזיט שיטת “הרוורס

היתרון הגדול בעסקאות מסוג אקזיט זה שאנו יכולים לבצע  את החישובים המספריים שלנו לפני ביצוע עסקה בתהליך מובנה אשר ייתנו לנו את האפשרות למקסם את הרווח שלנו מהעסקה, על מנת לבצע את החישובים המספריים נצטרך לשאול את עצמינו 5 שאלות שיכווינו אותנו לביצוע חישוב עסקת אקזיט במינימום זמן ומקסימום רווח.

  1. שווי דירה – בכמה ניתן יהיה למכור את הדירה אחרי השבחה ?
  2. עלות ההשבחה – כמה יעלה לי להשביח את הנכס ?
  3. עלות ההשבחה – כמה יעלה לי להשביח את הנכס ?
  4. מיסוי- כמה מס עלי לשלם ?
  5. רווח יזמי – מהו הרווח הריאלי שאני רוצה להרוויח מיזמות הנדל”ן?

ובכך נוכל לגלות את המחיר הכדאי לנו ביותר להציע עבור הנכס להשבחה ועל מנת להמחיש זאת הכנתי לכם טבלה קטנה לצורך חישוב המחיר המקסימלי
ששווה לכם לשלם על הדירה
?

 

 רחוב הלוטם שדה אליעזר רחוב נטלי קריית שמונה
שווי שוק600,000 ש”חהערכה מספרית ע”פ דוחות550,000 ש”ח
עלות השבחה30,000 ש”חשיפוץ אמבטיה+ החלפת מטבח30,000 ש”ח
הוצאות25,000 ש”חעו”ד, מתווך, יועץ משכנתא10,000 ש”ח
מיסוי0 20,000 ש”ח
רווח יזמי60,000 ש”חזמן קנייה (פחות)
זמן מכירה (כפול)
רווח חודשי 
40,000 ש”ח
מחיר מקסימום לרכישה500,000 ש”ח 450,000 ש”ח

 

עכשיו שאתם יודעים מהו מחיר הקניה שלנו רצוי להגיש הצעה ראשונית נמוכה ממחיר הקניה לצורכי משא ומתן.

טיפ שווה זהב:

כל אזור (שכונה, רובע, מתחם)של דירות יש “קו” מסוים של בנייה
ולכן, יש לבקר בכמה דירות באותו מתחם ע”מ להבין את אופי ההשבחה.
עצה שלי אליכם תיוועצו במתווך מקומי או שתפעלו באזורים שאתם מכירים בלבד.

לסיכום ככל שתשלטו בחישוב “מהסוף להתחלה” טוב יותר ושההערכות שלכם של המשתנים בו יהיו מדויקים יותר כך תסגרו עסקאות יותר משתלמות ורווחיות ותמנעו מעסקאות לא מתאימות..

סוגי השקעות: רכישת נכס מניב

בסוג עסקה זה אנו כרוכשים נשאף להשיג רווחיות מסוימת מעבר להשקעה שלנו הן בכסף והן בזמן. על מנת ליצור נכס מניב נצטרך לבנות תוכנית מסודרת אשר תכלול את סך ההוצאות שלנו לרבות הוצאות בעבור מגורים ואת סך ההכנסות שלנו בניכוי ההלוואה אשר ניקח לטובת רכישת הנכס. עסקה מסוג זה תדרוש מאיתנו מומחיות מסוימת בשלשת אפיקי הרווח העיקריים שיש לנו בנדל”ן ישראלי ובעיקר בנושא המינוף של הכסף שלכם.

המשמעות המונח מינוף בנדל”ן היא שאנחנו לווים כסף תמורת ריבית מסוימת ומכניסים את הכסף להשקעה שמניבה ריבית או רווח הון גבוה יותר.
בצורה זו אנחנו לא משתמשים בכסף שלנו ובעצם מייצרים רווחים מבלי לפתוח את הארנק.

מינוף זה חוב, אבל זה חוב טוב!  וזהו בעצם כלי פיננסי שהבנק מעניק  לרשותנו ובחישוב של עלות מול תועלת, ההון שלכם בצמיחה.

0557053912