כולם רוצים להרוויח כסף מנדל"ן, האחד מחפש נכס מניב השני מעוניין להגדיל את ההון האישי והשלישי לייצר לעצמו הכנסה פאסיבית, אמנם התהליכים להשגת המטרה הם שונים ומגוונים אך מהי הדרך הקצרה והיעילה להשגת עושר מנדל"ן?
איך להרוויח כסף מנדל"ן?
במאמר זה אעסוק בשלשת אפיקי הרווח המרכזיים להרוויח כסף מנדל"ן שלשה אפיקים אשר חוזרים על עצמם בכל סוגי ההשקעות המוצעות לנו בשוק הנדל"ן הישראלי ואני כרוכש שמחויב לתהליך היזמות ולהצלחתו צריך וחייב להכיר אותם. ולאור העובדה שתכלית כל עסקה בנדל"ן היא כלכלית בלבד הגיע הזמן לשחוט כמה פרות קדושות ולעשות סדר אחת ולתמיד באפיקי הרווח של נדל"ן ישראלי.
אפיקי הרווח שאצטרך להכיר כדי להרוויח כסף מנדל"ן?
כרוכש, בכל סוג של עסקה אני אפעל לגדיל את הרווחיות שלי מ-3 אפיקי רווח שונים אך מרכזיים במהותם וכל אחד ואחד מהם ידרוש ממני מיומנות גבוהה לביצוע.
אפיק רווח ראשון- רכישת נכס מתחת למחיר שוק
אפיק רווח זה הוא האפיק הראשון שאני אשאף להשיג מאחר וברוב המקרים ועם תכנון נכון כבר בשלב חתימת החוזה אני ברווחיות מסוימת. ועל מנת להשיג נכס מתחת למחיר שוק נצטרך להיות קצת מתווכים להכיר את השטח את העסקאות השונות והכי חשוב את קהל היעד שלנו בעסקה. נכס מתחת למחיר שוק לא נמצא ביד 2, מאחר ואף אחד לא יטרח לעדכן אתכם על נכס מציאה בשוק ובדרך כלל נכסים מתחת למחיר שוק מאופיינים בכשלים מסוימים שאלו בעצם אותם הזדמנויות שיש לנו על מנת להגדיל את הרווחיות שלנו בכל עסקה בנדל"ן וזה בעצם מתקשר באופן ישיר לאפיק רווח השני שיזם אמור להכיר…
אפיק רווח שני- השבחת נכס
לרוב נכסים מתחת למחיר שוק אלו נכסים שיש בהם כשלים כאלה ואחרים ודורשים סוג של השבחה. ברמת העיקרון אני חילקתי את נושא ההשבחה ל-2 סוגי השבחה עיקריים:
השבחה פאסיבית- עליית ערך קרקע והשבחה אקטיבית- אלו פעולות שאני כיזם אצטרך להכיר ולבצע על מנת להשביח את ערך הנכס.
מחיר הנכס יהיה מתחת למחיר שוק מאחר ויש בו כשל מסוים ובמצב היותר מאתגר שיש שילוב של מספר כשלים ואז הנכס אמור להיות ממש מתחת למחיר שוק אבל זה ידרוש מכם לפעול כמו יזמים מקצוענים.
אפיק רווח שלישי- מינוף של הכסף שלי
נושא המינוף בנדל"ן הוא נושא מורכב הוא דורש לדעתי מספר התמחויות והכרת עולם הנדל"ן בעזרת למידה ויישום בצורה נרחבת ומקצועית. אפיק רווח זה נבנה עוד מתחילת הליך רכישת הנכס משלב בניית התקציב שבו נצטרך לוודא מה התקציב הכולל שלנו לביצוע עסקה ומהן אפשרויות המינוף שלנו, ככלל בשלב הראשון בהליך היזמות אנו נמצה ונאשר את כלל התקציב ורק בשלבים יותר מתקדמים נקבל את המספרים האמתיים שנצטרך לביצוע העסקה מאחר ובכל עסקה נצטרך לבחון את השילוב בין ההון העצמי יכולת החזר לבין עלות רכישת הנכס כולל הוצאות, נצטרך לבחון את נושא המיסוי מתי יש לי פטור מתי אין לי? מהי עלות ההשבחה שלי? כמה זמן לוקחת ההשבחה? נצטרך לבחון האם הנכס מניב לי מהרגע הראשון או שאני צריך להשקיע עוד זמן וכסף? וכל זה צריך לשלב עם תמהיל משכנתא נכון שמהשקל הראשון שאני שם חצי שקל חוזר אלי שזה בעצם הקרן, ולא חלילה כמו במקרים רבים שרוכשים טועים משלמים שנים משכנתא ולא רואים את האור בקצה המנהרה.
סוגי מינופים בהם ניתקל בנדל"ן ישראלי
משכנתא – בדרך כלל ההלוואה הכי טובה, היות והריביות נמוכות וניתן לפרוס את התשלום להרבה מאוד שנים, מה שמאפשר החזרים חודשיים נמוכים יחסית שמאפשרים לנו להגיע למצב בו תשלומי השכירות יחזירו לנו את תשלום ההלוואה.
משכנתא לכל מטרה – במידה ויש לכם כבר נכס, אתם יכולים למשכן עד 80% מערכו, בקיזוז שעבודים קיימים. ובמילים אחרות להוציא כסף על גבי הנכס הקיים ובכסף הזה להשתמש כהון עצמי לרכישת נכס נוסף.
הלוואה רגילה מהבנק או מחברות כרטיסי האשראי – זהו כלי המינוף הכי פחות אטרקטיבי כי הריביות בו גבוהות יותר מכל שאר האופציות וניתנות לפריסה של 6-7 שנים בממוצע, אבל צריך לקחת גם אותו בחשבון כי לפעמים זה עוזר להביא עוד קצת הון עצמי במידת הצורך.
הלוואה על חשבון קרן השתלמות/פנסיה – אלו הלוואות מאוד אטרקטיביות כי הריבית בהן נמוכה מאוד. הקרנות השונות בעצם מלוות לכם כסף על חשבון הכסף הצבור שיש לכם בקופה. זו יכולה להיות אופציה מעולה ואטרקטיבית למנף את כספינו למטרת השקעות שיקדמו אותנו.
לסיכום: בנדל"ן אנחנו לא מהמרים ושצורכים נכון הסיכויים שלנו להצליח עולים ולחליפין שבאים להשקיע בצורה מרושלת, בלי חשיבה בלי תכנון ובלי לווי של אנשי מקצוע זה פשוט לזרוק את הכסף שלנו לגובה מה שתפסנו הרווחנו ומה שיפול אנו עלולים להפסיד תלוי כמה שטרות הצלחתי לתפוס בדרך לרצפה.
