רכישת דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר שרוב האנשים יעשו בחייהם, אבל האמת היא שרוב הקונים לא באמת יודעים כמה באמת שווה הדירה שהם רוצים לקנות?
הם מסתמכים על מחיר שמפורסם ביד-2 על מה שהמוכר מבקש או במקרה הטוב על השוואות מחירים שטחיות של מתווך כזה או אחר וזה בדיוק מה שעלול לגרום לך לשלם עשרות או מאות אלפי שקלים מעבר למה שהנכס באמת שווה וכדי לא ליפול בפח, אתה חייב לדעת להעריך שווי דירה בצורה נכונה עוד לפני שאתה נכנס למשא ומתן.
אז למה בכלל חשוב להעריך שווי דירה לפני קנייה?
- להימנע מתשלום יתר- לשלם מחיר אמיתי.
- להבין את פוטנציאל ההשבחה- לא כל נכס ישתבח ואפילו לא רובם.
- לדעת לנהל משא ומתן חכם- כשאתה יודע את השווי אתה מנהל את העסקה ולא ההיפך.
- לקבל מימון נכון- הבנק יעריך את הנכס בעצמו ואם יהיה פער גדול, תצטרך להשלים הון עצמי.
בקיצור: בלי הערכת שווי אמיתית – אתה קונה בחושך.
איך מעריכים שווי דירה בצורה נכונה? מדריך שלב-שלב:
מבוא:
בהערכות שווי של שמאי מקרקעין מקצועי נמצא 3 גישות עיקריות:
- גישת ההשוואה- גישה המבוססת על השוואה בין נכסים דומים גישה זו היא הפופולרית ביותר שאותה נפרט כעת
- גישת היוון הכנסות- גישה המותאמת לבחינת שווי של נכסים מסחריים
- גישת העלות- גישה להערכה שווי של קרקע
שלב ראשון – איסוף נתוני עסקאות דומות – על פי גישת ההשוואה
לא מה שמפורסם ברשת אלא מה שנמכר בפועל.
תבדוק:
- מחירים של נכסים דומים שנמכרו ב-12 החודשים האחרונים
- יש לבחון מה שטח הדירות, מצב תחזוקתי, גיל הבניין, קומה?
מקורות לאיסוף מידע:
- אתר רשות המיסים – מחירי עסקאות אמת.
- אתרים כמו מדלן ונדל"ן 2.
טעות נפוצה: להסתמך רק על "מחיר מבוקש" תמיד תבדוק מחירים שבאמת שולמו!
שלב שני- ניתוח פוטנציאל השבחה
דירה עם אפשרות הרחבה, מעלית עתידית או שיפוץ כולל – יכולה להיות שווה יותר. לעומת זאת, דירה בלי חניה או ללא ממ"ד תסבול מירידת ערך פחותה בעתיד.
ולכן חשוב גם לדעת:
- האם יש תב"ע חדשה בשכונה?
- האם צפויים שינויים תחבורתיים?
- מהו פוטנציאל ההשבחה של הנכס?
שלב שלישי- בדיקה תכנונית
לפני שאתה מתאהב בנכס חשוב גם לבדוק:
- האם יש חריגות בנייה?
- האם הרישום בטאבו תקין?
- האם יש תיק בניין? היתר מילולי וגרמושקה?
- ומה מצבו של הבניין ?
בעסקת נדל"ן – מידע שווה כסף
חשוב לדעת שבמקרים מסוימים הערכה כללית לפני חתימת חוזה אינה מספקת ולכן אם אתה לא מומחה בהערכות שווי נכס אל תהמר פנה לשמאי מקרקעין מוסמך שייתן לך חוות דעת אמיתית לפני החתימה.
טעויות נפוצות בהערכת שווי דירה (שצריך להימנע מהן)
- להסתמך על תחושות בטן – "נראה לי שהמחיר בסדר".
- להתעלם מהוצאות נוספות: שיפוץ, ריהוט, מס רכישה, עורך דין, תיווך.
- להעריך דירה על סמך מחירי מודעות בלבד – מבלי לבדוק עסקאות אמת.
לא לבדוק אם קיימות בעיות משפטיות או תכנוניות
לסיכום:
הערכת שווי דירה היא לא קישוט היא שלב חובה.
היא ההבדל בין עסקה חכמה לעסקה שתתחרט עליה שנים.
לפני שאתה קונה תבדוק, לפני שאתה מתאהב תתכנן.
ואם אתה לא בטוח איך להתחיל?
אני מזמין אותך לשיחת אפיון ראשונית – ללא עלות וללא התחייבות:
- שיחה שבה נבנה יחד תקציב חכם.
- נבחן יחד את אפשרויות המימון הנכונות לך.
- ונגלה מהי ההזדמנות הבאה שלך בנדל"ן ישראלי
