אז למה עכשיו זו ההזדמנות שלכם בנדל"ן ישראלי למרות סביבת הריבית היקרה ואיך כן לעשות עסקת נדל"ן רווחית וכדאית מבלי לפגוע במשק הבית התקין שלנו
עליית הריבית שפכה מים צוננים על שוק הנדל"ן הבוער, מה יקרה למחירים?
'חברות הנדל"ן המניב יצטרכו לעשות חישוב מחדש נוכח עליית הריבית'
נכתב במדורי הכלכלה השונים, הבהלה בעיצומה ושוק הנדל"ן האט.
אך האם זה נכון לנו לעצור עכשיו? האם שווה לנו להמתין עד שהריבית תתקן את עצמה כלפי מטה?
אז דעתי הנחרצת היא שלא וההיפך הוא הנכון דווקא בימים אלו שהשוק בהאטה שווה לנו לבצע
עסקת נדל"ן במיוחד בימים אלו כי הקפיצה האמיתית עוד לפנינו.
חשוב גם לזכור שבנדל"ן שאנו לבוא לבחון מגמה של שוק מסוים אנו צריכים לחשוב במונחים של עשור לפחות, הן מבחינת גידול האוכלוסייה, הן מבחינת התוכניות האזוריות לפיתוח והן מבחינת עורקי תחבורה ראשיים.
ועל מנת להמחיש את מצב הנדל"ן בארץ ולמה לדעתי המחירים הולכים לקפוץ למרות ההאטה שיש לנו כרגע בעקבות סביבת הריבית הגבוהה אני רוצה להסב את תשומת ליבכם לסיבה העיקרית לעליית מחירי הנדל"ן בישראל.
הסיבה העיקרית שגורמת לעליית מחירי הנדל"ן וזה קשור למודל כלכלי שכולכם מכירים או לפחות שמעתם עליו,
מודל שהוא אחד מאבני היסוד של הכלכלה המודרנית, היצע מול ביקוש.
היצע מול ביקוש – זהו מודל המורכב משני מדדים המקיימים ביניהם אינטראקציה
ובשוק החופשי הם הגורם היחיד לפיו נקבע מחירו של מוצר או שירות למעט במקרי כשל שוק כמו מגיפה
או מלחמה חלילה. היצע הוא כמות המוצרים והשירותים וביקוש הוא אומדן של מידת הדרישה למוצרים ושירותים.
אין לי פה יותר מידי להרחיב כולנו מכירים את המודל הזה רק בואו ונבחן יחד איך מודל זה משפיע על מחירי הנדל"ן? מסתבר ששינויים דמוגרפיים כאלה ואחרים מצביעים על שינויים ברמות הביקושים
ומשפיעים באופן ישיר על שוק הנדל"ן הישראלי.
ובנדל"ן נצטרך לבחון 4 פרמטרים עיקריים המבטאים על פי המודל את הביקושים:
- שינוי דמוגרפי מלאכותי – עלייה מול ירידה
- שינוי דמוגרפי טבעי – ילודה מול תמותה
- חוסן שוק העבודה הישראלי
- הריבית במשק
ולבסוף נבחן את ההיצע אל מול אותם ביקושים, יכולת החיזוי של שני סוגי השינויים הדמוגרפיים
משפיע באופן ישיר על מחירי הנדל"ן ועל צורת ההשקעה שלי בנדל"ן ישראלי בפרט.
לגבי השינויים הדמוגרפיים המלאכותיים אנו נגלה שלשוק הנדל"ן הישראלי יש מאפיין שמייחד אותו
משאר השווקים בעולם. מדינת ישראל היא המקום הבטוח ביותר ליהודים ואני לא רואה שום סיבה
שהקהילות היהודיות בעולם ואלו היורדים ממנה בשנים אלו יישארו שם ב-20 שנה הקרובות.
וזה לא סוד, פשוט צריך לראות חדשות ולגלות שישנם שינויים פוליטיים ודמוגרפים בעולם
המאיצים את קצב עליית יהודי העולם לישראל וכן !! לנו יש מדינה, אחת היציבות והחזקות בעולם
ואני לא רואה שום סיבה הגיונית הנראית לעין שיהודי הגולה לא ינחתו כאן בשנים הקרובות
ובנדל"ן חברים כמו שכבר כתבתי חושבים במונחים של עשור, לפחות.
ומה עם השינויים הדמוגרפיים הטבעיים אתם שואלים? שיעור הפריון בישראל הוא הגבוה ביותר ומהנתונים עולה כי בשנת 2020 נולדו בישראל 177,307 תינוקות הילודה בישראל גבוהה בכל המגזרים בהשוואה בינלאומית ואם אנו עוסקים בנדל"ן וחושבים במונחים של עשור שנגלה את ההיצע נבין את הפער.
הפרמטר הבא שנצטרך לבחון זהו את חוסן שוק העבודה הישראלי מאחר ופרמטר זה נותן לנו אומדן טוב יותר על הקהל הפוטנציאלי שלנו כיזמים בשוק הנדל"ן הישראלי, שוק כושל יוביל לירידת מחירים וההיפך ופה נראה שלמרות יוקר המחיה והאתגרים הכלכליים העומדים בפני כל אחד ואחת מאיתנו שוק חזק השועט קדימה בכל תחום כלכלי בו הוא עוסק,
'בשנת 2018 הוסיף שוק העבודה להפגין חוסן, שיעור ההשתתפות בכוח העבודה הכולל עובדים מועסקים ותושבים בלתי מועסקים המעוניינים לעבוד המשיך לעלות באיטיות שיעור התעסוקה הגיע למעט יותר מ-78%. הודות לשיעור הבלתי מועסקים שהוסיף לרדת והגיע לשפל של כ-4.3 אחוזים מגמת השיפור נרשמה הן בקרב גברים 83% והן בקרב נשים 74% והיא חלק ממגמה ארוכת טווח שנמשכת מאז שנת 2003.
השינוי בקרב גברים ונשים כאחד, גדול בהשוואה לשאר מדינות ה-OECD
מתוך מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל, הדס פוקס ואבי וויס (2018)
הפרמטר הבא שנבחן זוהי הריבית והרי ידוע כשהריביות נמוכות במשק בעלי ההון מעדיפים פחות להשקיע באפיקים פיננסיים ובוחרים באפיקי השקעה בנדל"ן גם בגלל התשואה על הכסף וגם בגלל ההכרה ששוק הנדל"ן הישראלי בעלייה מתמדת לאורך השנים וכשהריביות במשק גבוהות אותם בעלי הון יעדיפו להשקיע את כספם באפיקים הפיננסיים מה שמאט את מחירי הנדל"ן מלצמוח חזרה.
אך בל נשכח שאותם בנקים הם גוף עסקי שבא להרוויח כסף וכשהריביות גבוהות פחות רוכשים לוקחים הלוואות מה שפוגע להם בשורת הרווח ומניע אותם לאזן חזרה את הריבית במשק לנמוכה יותר וכשהריבית תתאזן חזרה עם הביקושים הדמוגרפיים והמלאכותיים שממשיכים לעלות עם השנים הקפיצה עוד לפנינו.
וכשנבחן את ההיצע נגלה שהמצב לא ממש מזהיר בעקבות מדיניות כושלת של מקבלי ההחלטות וכך נכתב
ההיצע הולך ואוזל: ירידה מדאיגה בהתחלות בנייה חדשות
בסוף ספטמבר נותרו למכירה כ-48 אלף דירות – "הירידה בהתחלות הבניה מדאיגה שבעתיים,
כשתהיה בלימה באינפלציה והריבית תרד בחזרה, רוכשי דירות יפגשו היצע נמוך שיוביל לזינוק במחירי הדירות"
עופר פטרסבורג, וואלה נדל"ן 14/11/22
אז בואו נסכם מה היה לנו עד עכשיו, קצב ילודה גבוה! קצב עלייה שרק עולה וימשיך לעלות!
שוק עבודה חזק! וסביבת ריבית המשפיעה על עלות הכסף שלנו וכל זה אל מול היצע דל
באחריות מדיניות כושלת שסוחרת בקרקע כאילו זה המשאב הפרטי שלהם.
ולמה עכשיו זו ההזדמנות שלכם בנדל"ן ישראלי למרות סביבת הריבית היקרה אתם שואלים,
כי לשוק יש כוח משלו והישיבה שלכם על הגדר לא תיטיב עימכם בעתיד הנראה לעין מאחר
וברגע שהריבית תתאזן חזרה בשילוב מדיניות כושלת של פגיעה בהיצע הקפיצה עוד לפנינו.
ודווקא עכשיו שישנם רבים שיושבים על הגדר ההזדמנויות הן אינסופיות והן צצות להן
בכל אזור בו נבחר להשקיע.
ואיך כן לעשות עסקת נדל"ן רווחית וכדאית מבלי לפגוע במשק הבית התקין שלנו?
התשובה היא מינוף, שסביבת הריבית גבוהה כיזם נצטרך לבחון במשנה זהירות את גובה
ההחזר החודשי שלנו ונמנף את עצמינו בצורה שלא תפגע במשק הבית התקין שלנו.
