עזה, אחת הערים העתיקות והמרכזיות באזור הלבנט, שראשיתה לפני כ-3,500 שנה ואולי אף קודם לכן, מהווה נושא לדיונים רבים בנוגע לבעלות על הקרקע. מיקומה האסטרטגי לאורך נתיבי המסחר הקדומים שבין אסיה ואפריקה, אדמתה הפורייה וערכה כעיר נמל חשוב, הפכו אותה לנקודה מרכזית לאורך ההיסטוריה, בה ניטשו קרבות ומאבקים על שליטה בה. אולם, שאלת הבעלות על הקרקע בעזה, גם אם נחקרת לעומק מנקודת מבט משפטית, תרבותית והיסטורית, נותרה סוגיה מורכבת.
במאמר זה נבחן את מערכות רישום הקרקעות השונות שהתפתחו במהלך הדורות, נבין את סוגי הבעלויות הקיימות, ולבסוף נציב את המורשת היהודית בקדמת הדיון. דרך סקירה זו, נעמוד על התפיסה היהודית-תרבותית של הבעלות על עזה, כפי שהיא מתועדת במסמך הקדום ביותר שנכתב – התנ"ך.
סקירה היסטורית של רישום קרקעות
בכל הנוגע לבעלות על קרקע, מערכות הרישום המשפטיות שהשתמשו בהן לאורך ההיסטוריה שיקפו את התרבויות והמשטרים ששלטו באזור. התפתחות מערכות רישום קרקע היא אחד מהגורמים המרכזיים להבנת תפיסות הבעלות.
קושן – מסמך הרישום העות'מאני
הבעלות הרשמית על קרקעות בעזה בתקופות קדומות נשענה על מערכות רישום כמו הקושן, שהיה מסמך משפטי מהמאה ה-16 שניתן תחת השלטון העות'מאני. הקושן היה רישום מסודר של קרקעות, ששימש כהוכחה משפטית לבעלות פרטית על נכסים. המסמך תיאר את הקרקע, גבולותיה, ומידע על בעליה. הקושן היה כלי חיוני לשלטון העות'מאני, ודרכו ניתן היה לעקוב אחרי זכויות הקרקע של בעלי הנכסים באזורי השליטה.
עזה, שהייתה תחת שליטה עות'מאנית במשך מאות שנים, נרשמה גם היא במסגרת מערכת הקושנים, דבר שהעניק תוקף משפטי לזכויות הקניין של תושבי האזור. אף על פי שהקושנים שימשו כהוכחה לבעלות על הקרקע, הם לא היו חפים מבעיות. הקרקעות לעיתים קרובות נרשמו לפי חלוקה גסה וללא תכנון מדוקדק, דבר שגרם לאי-בהירות במקרים מסוימים. למרות זאת, הקושן שימש בסיס חשוב לרישומי הבעלות שנערכו לאחר מכן בתקופות מאוחרות יותר.
רישום בתקופת המנדט הבריטי
עם סיום השלטון העות'מאני ותחילת המנדט הבריטי בארץ ישראל, המשיכו הבריטים להפעיל את מערכת הקושנים. עם זאת, הם ניסו להחיל מערכת רישום חדשה, מסודרת יותר, והוסיפו שכבות נוספות של חוק ומשפט שהשפיעו על התנהלות הקרקעות בעזה ובכלל אזורי המנדט. במובן זה, הבריטים ניסו לשלב בין המערכת העות'מאנית לבין מערכת משפטית-מערבית חדשה, כאשר כל זאת נעשה במסגרת הכרה בינלאומית. למרות השאיפה לשינוי, עזה נותרה תחת רישום משפטי שמבוסס בחלקו על תקופות קודמות.
הקמת מדינת ישראל והנהגת הטאבו
עם קום מדינת ישראל בשנת 1948, חל שינוי מהותי במערכת רישום הקרקעות. המדינה אימצה את המונח העות'מאני "טאבו", ויצרה מערכת מסודרת לניהול ורישום זכויות במקרקעין. המערכת נועדה לרשום בעלויות פרטיות וציבוריות, תוך הקפדה על רישום מדויק של כל קרקע, שטח ונכס במדינה. ה"טאבו" המודרני נותר הכלי המשפטי העיקרי המגדיר בעלות על קרקעות ונכסים בישראל, כאשר כל רכישה או מכירה של נכס דורשת רישום במערכת זו.
באזור עזה, רישום הקרקעות החל להתבצע בצורה מסודרת גם במסגרת זו, אך השינויים הפוליטיים באזור השפיעו על המשכיות הרישום.
מנהל מקרקעי ישראל
כיום, מרבית הקרקעות בישראל, לרבות אזורים בעזה, מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מנהל מקרקעי ישראל). זהו גוף ממשלתי שאחראי על קרקעות המדינה, המהוות כ-93% משטחי המדינה. במקום העברת בעלות פרטית מלאה על קרקעות אלה, המדינה מחכירה אותן לתקופות ארוכות, והזכויות נרשמות על ידי המנהל ולא בטאבו. כך, הקרקעות הציבוריות נותרות בידי המדינה, אך מוענקות לאזרחים בחכירה.
החברה המשכנת
בפרויקטים של נדל"ן מודרני, במיוחד בבנייה רוויה ופרויקטים גדולים, קיים שלב ביניים שבו הקרקעות והנכסים אינם רשומים מיידית בטאבו, אלא בידי חברה משכנת. חברות אלו מנהלות את הרישום והניהול של הנכסים עבור רוכשי הדירות, עד להשלמת התהליך הפורמלי והרישום בטאבו. חברה משכנת היא פתרון ביניים עבור פרויקטים גדולים ומשמשת כשכבה נוספת בניהול זכויות בקרקע.
התנ"ך – המסמך המקורי לזכויות על הקרקע
אחרי שסקרנו את מערכת הרישום המודרנית, עלינו לפנות אחורה בזמן, ולבחון את הבעלות ההיסטורית העתיקה ביותר על הקרקע בעזה. המסמך הקדום ביותר המעיד על זכויות בקרקעות האזור אינו אחר מאשר התנ"ך, ספר הספרים של העם היהודי.
ספר יהושע מתעד את חלוקת הארץ לשבטים לאחר הכניסה לארץ כנען. לפי התנ"ך, עזה הייתה חלק מהשטח שיועד לשבט יהודה, והייתה אמורה להיכבש במסגרת כיבוש הארץ. למרות שלא כל השטח נשלט בפועל על ידי השבטים העבריים, התנ"ך מתעד בבירור את השייכות ההיסטורית של אזור זה לעם היהודי.
לא רק בספר יהושע נזכרת עזה. עוד קודם לכן, בפרשת נח בספר בראשית, עזה נזכרת כחלק מהשטח שבו ישבו הכנענים: "וַיְהִי גְּבוּל הַכְּנַעֲנִי מִצִּידֹן בֹּאֲכָה גְרָרָה עַד עַזָּה" (בראשית י', י"ט). זוהי עדות קדומה מאוד על גבולות האזור והתושבים הראשונים שישבו בו, כאשר התנ"ך מתאר את החלוקה האתנית והטריטוריאלית של האזור לאחר המבול.
הבעלות היהודית ההיסטורית
התנ"ך משמש לא רק כמסמך דתי עבור העם היהודי, אלא גם כמסמך היסטורי-תרבותי המעיד על זכויות העם היהודי בקרקעות ארץ ישראל. המסמך, המתאר את חיי העם לאורך מאות שנים, מתעד את הקשר העמוק בין העם היהודי לקרקעותיו, כולל עזה. המסמך הזה הוא למעשה עדות כתובה לכך שהעם היהודי ראה בעזה חלק מנחלתו ההיסטורית, בין אם בתקופת ההתנחלות העברית או בתקופות מאוחרות יותר, כגון מלכותו של שלמה המלך.
מסקנה: הבעלות האמיתית
אם נבחן את שאלת הבעלות על עזה מנקודת מבט היסטורית-תרבותית, ברור כי רישום הקרקעות המשפטי, בין אם הוא בקושן, בטאבו או בניהול המנהל, מהווה רק שלב אחד מתוך תהליך מורכב של בעלות על קרקע. אולם, מבחינה היסטורית עמוקה, התנ"ך – המסמך הקדום ביותר המתעד את חיי העם היהודי בארץ ישראל – מציב את עזה כחלק בלתי נפרד מהנחלה היהודית.