מידע נדל"ן: הערכת שווי נכס

הערכת שווי נכס נדל"ן היא הכרחית לקבלת החלטה נכונה וברורה בתחום הנדל"ן. הערכה זו נועדה להעריך את השווי הכולל של נכס מסוים, ומאפשרת לכל יזם נדל"ן להבין אם הוא משקיע בנכס הנכון ובאופן הנכון.
הערכת שווי נכס נדל"ן יכולה לקבל מספר היבטים ולהיות מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין.

הערכת שווי נכס נדל"ן מבוצעת על ידי התאמה של מספר פרמטרים חשובים:

• מידע מרשות המיסים על מחירי דירות שנמכרו בהתאמה לסוג הנכס

• שטח הנכס – הבחנה בין שטח עיקרי לשטחי שירות

• מיקום הנכס – קרבה למרכזי תעסוקה, תחבורה, שירותים קהילתיים

• מצב הנכס – מצב פיזי, מצב תכנוני, זכויות בנייה עתידיות והיתרים

הערכת שווי נכס נדל"ן היא הכרחית לקבלת החלטה נכונה וברורה בתחום הנדל"ן. הערכה זו נועדה להעריך את השווי הכולל של נכס מסוים, ומאפשרת לכל יזם נדל"ן להבין אם הוא משקיע בנכס הנכון ובאופן הנכון.
הערכת שווי נכס נדל"ן יכולה לקבל מספר היבטים ולהיות מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין.

שלוש גישות מרכזיות להערכה שאתם צריכים להכיר:

ישנן שלוש גישות בהן משתמשים שמאי המקרקעין באמצעותן ניתן לברר את שווי השוק הריאלי של אותו נכס שאתם מתכננים לרכוש ובכל יזמות נדל"ן שתרצו לבצע אתם צריכים להכיר אותן.
גישת ההשוואה/ גישת היוון ההכנסות/ וגישת העלות.

גישת ההשוואה להערכת שווי נכס:

אנו נבחן מהו הסכום בעל הסיכוי הרב ביותר אותו אנו צפויים לקבל עבור כל אותן הזכויות בנכס בשוק החופשי, כאשר העסקה היא הוגנת, ומתוך ידיעה עניינית של הצדדים, אשר מונעים ע"י אינטרס אישי, וללא לחץ חיצוני. ושימו לב להגדרה … "כל אותן זכויות בנכס", לעיתים נרכוש דירת 4 חדרים לדוגמא עם זכויות לחדר נוסף שגם אותו או את הזכות שלו נצטרך לאמוד.
גישה זו מתבססת על השוואה למחיריהם של נכסים הדומים לנכס שאנו  נשקול  לרכוש, אשר נמצאים בסביבת הנכס …תוך ביצוע התאמות בגין ההבדלים הקיימים ביניהם, אם ישנם כאלה.

לדוגמא אם בוצעה רכישה של דירת 4 חדרים ברחוב מסוים והעסקה דווחה ברשויות ואני מעוניין לרכוש נכס דומה רוב הסיכויים שהמחיר יהיה דומה.. לא כך יקרה אם אני ארכוש את אותה דירת 4 חדרים עם זכויות בנייה נוספות לדוגמא הגדלת הנכס בחדר נוסף בעליית הגג… הזכויות הנוספות יגדילו את ערך הנכס לשווי של דירת 5 חדרים ובהפחתה של סך העלויות לביצוע ההשבחה,  זה אומר: עלות אדריכל/ית והגשת תוכנית בנייה וכמובן בנייה ויהיו מצבים שנצטרך לשלם עבור מימוש אותם זכויות.

במקרים רבים רוכשים מתקשים לבצע התאמות נכונות בין נכסים ולהבין את שווי הזכויות האמיתי. במסגרת תוכנית הליווי לרכישה והשקעה בנדל״ן אנו מבצעים בדיקת שווי מעמיקה לפני כל חתימה על חוזה.

גישת היוון הכנסות להערכת שווי נכס:

גישה זו מבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי-שכירות  לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים
כגון בנייני משרדים אבל אנחנו בחישוב שלנו כשנעריך שווי נכס נשלב בעצם בין הגישה הזו לבין גישת השוואת הנכסים, על מנת לקבל תמונה רחבה יותר על כדאיות העסקה
גישת היוון ההכנסות דומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים למי שמכיר.

רק לשם הדוגמא בהנחה שיש לנו נכס המושכר ב-1000 ₪ בחודש כשנכפיל את ההכנסה ב-12 על מנת לקבל הערכה שנתית סך ההכנסות שלנו יהיו 12,000 ₪
ועכשיו נצטרך לחלק את ההכנסה השנתית בריבית המקובלת במשק בנכסים דומים לנכס שאנו רוצים לרכוש לדוגמא דירה שמניבה לנו דמי שכירות והריבית הקבועה 5% נקבל ששווי הנכס הוא 240,000 ₪ זה בגדול החישוב כמובן אם יש הוצאות אז נצטרך לנכות מסך ההכנסות את סך ההוצאות.

גישת העלות להערכת שווי נכס:

גישת העלות מתבססת על סך מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע, שווי המבנה ורווח יזמי מקובל. זוהי גישה פחות פופולרית אצל שמאי המקרקעין והם יישמו גישה זו רק בנכסים שלגביהם אין עסקאות להשוואה כמו בגישת ההשוואה ואין הכנסות כמו בגישת היוון הכנסות.

טעויות נפוצות בהערכת שווי נכס

• הסתמכות על מחיר מבוקש בלבד

• התעלמות מזכויות בנייה עתידיות

• חישוב תשואה בלי לנכות הוצאות

• הסתמכות מלאה על שמאות בנק

• אי בדיקה תכנונית לפני חתימה

שאלות נפוצות על הערכת שווי נכס

האם חייבים להזמין שמאי לפני רכישת נכס?
לא תמיד. ברוב העסקאות הסטנדרטיות ניתן לבצע הערכת שווי נכס עצמאית ומעמיקה לפני חתימה. עם זאת, כאשר קיימת אי בהירות תכנונית, חשש לחריגות בנייה או מבנה מימון גבולי – מומלץ להזמין שמאי מקדים מטעם הקונה כדי לצמצם סיכון.

האם שמאות הבנק משקפת את השווי האמיתי של הנכס?
לא בהכרח. שמאות מטעם הבנק נועדה להגן על הבנק וכוללת לעיתים גם שווי למימוש – ערך שמרני יותר מהערכת שווי נכס בשוק החופשי.

כמה פער יכול להיות בין מחיר מבוקש לשווי השוק האמיתי?
פער בין מחיר מבוקש לבין שווי שוק אמיתי יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. מחיר מודעה אינו מהווה הערכת שווי נכס מקצועית, אלא נקודת פתיחה למשא ומתן.

לסיכום הערכת שווי נכס 

בהערכת שווי נכס חשוב לבדוק היטב את ערך הדירה ביחס לשוק ולא להסתמך רק על מילתו של המוכר או המתווך. בנוסף חשוב לדעת שהשמאות המתקבלת  על-ידי שמאי מטעם הבנק בדר"כ נמוכה מהשווי האמיתי של הנכס וזאת על מנת לבטח את עצמו שאם לא תצליחו לעמוד בהחזרי ההלוואה שלקחתם יוכל הבנק לממש את הנכס בדרך המהירה והנוחה ביותר שזה אומר למכור את הנכס בזול.

אם אתם עומדים לפני רכישת נכס ורוצים לוודא שאתם לא משלמים מחיר מופרז – חשוב לנהל את העסקה בצורה מסודרת כבר מהשלב הראשון. במסגרת תוכנית הליווי שלנו אנו בונים תקציב, מבצעים בדיקת שווי ומנהלים את המשא ומתן עד לחתימה.