דבר ראשון שאני רוצה לומר לך, שבפרסום כזה או אחר כנראה לא תמצא דירה מתחת למחיר שוק, כשאני רואה פרסום על שלטי חוצות או כל כלי פרסומי אחר שכאן תמצא את מה שאתה צריך אני יודע בוודאות שאת הרווח היזמי מישהו אחר עשה. או שבעצם אתה אולי חושב שלדפדף כל היום ביד 2 תמצא דירה מתחת למחיר שוק, ברוב המקרים זה לא שם. אף אחד לא מוצא דירות מתחת למחיר שוק סתם כך.
יזם נדל"ן, עושה חקר שוק ובודק את כל נכס מכל הכיוונים האפשריים ויודע לייצר את העסקה הטובה בשבילו. ועוד דבר חשוב שתבין שלא רק מחיר הרכישה מתחת למחיר שוק חשוב.
אז איך מוצאים דירה מתחת למחיר שוק?
דבר ראשון, לימודים
מי שלא לומד לעשות חקר שוק נכון, לא לומד איך לאתר ולהעריך שווי נכס ממש כמו שמאי, לא לומד להכיר את סוגי העסקאות וסוגי המבנים ואיך להפעיל את הגורמים המקצועיים שמסביבו לא יוכל למצוא נכס מתחת למחיר שוק גם אם הוא יהיה לו מול העיניים. דירות מתחת למחיר שוק מאופיינות בדרך כלל בכשלים מסוימים שאני כיזם/ רוכש אצטרך להבין את הפוטנציאל שלהם על ידי התאמה של סוג הנכס לקהל היעד וכל זה בשילוב של בניית תקציב עם אופציות מינוף של הכסף המושקע במיזם מתוך ביטחון וידע שזה מה שאנו רוצים להשיג.
דבר שני, יישום
לאחר שתלמד את מושגים והתהליכים השונים שאתה הולך לעבור בתהליך קניית דירה להשקעה ותלמד איך לזהות את ההזדמנויות שיש לשוק הנדל"ן להציע לך, תצטרך ליישם בעזרת מספר פעולות אקטיביות כדי למצוא דירה מתחת למחיר שוק.
הפעולות למציאת דירה מתחת למחיר שוק?
הפעולה הראשונה – בניית התקציב
בכל עסקה ובייחוד בחיפוש נכס מתחת למחיר שוק תצטרכו לבנות את התקציב המדויק לפני שאתם יוצאים לדרך, מסגרת התקציב צריכה להיות קשיחה ומותאמת למצב הפיננסי בו אתם נמצאים.
הפעולה השנייה – איסוף מידע
בשלב זה תצטרכו להתחבר לכמה שיותר קבוצות פייסבוק/ ווטסאפ וקהילות חברתיות על מנת לאתר נכסים המותאמים לכם מבחינת התקציב, לסרוק את יד 2 ואת מדלן ולאסוף מידע אודות השוק בו אתם אמורים לפעול, בשלב זה תצטרך להכיר גם את האתר של הוועדה המקומית, אתר רשות המיסים והטאבו, שליטה במידע אשר נמצא על גבי המרשתת יועיל לך בהמשך ברגע קבלת ההחלטה מאחר וכל המידע הרלוונטי להערכת שווי נכס נמצא שם.
הפעולה השלישית- יציאה לשטח
בשלב זה תצטרך לבצע מספר סיורי שטח באזור בו אתה פועל, תצטרך להיפגש עם מתווכים מקומיים, להכיר את צירי התחבורה ומרכזי הקניות, אופי השכונה ומחירי הדירות ואת הפרויקטים העתידיים החלים באזור, גם השכנים ישמחו לחלוק איתכם מידע אודות השכונה אופי החיים הקהילתיים ועד רמת הפשיעה המקומית וכל זאת על מנת להבין טוב יותר מי הוא קהל היעד שלך.
בנוסף בשלב זה יש לבחון בין 3-6 דירות המתאימות לכם מבחינת התקציב, הביקור בנכס חייב להיות מקצועי עם מספר מטרות ברורות ברכישה מקבלן אנו נבחן את הליקויים אם יש, שבאחריות הקבלן בתקופת הבדק, ברכישת נכס יד 2 נצטרך לבחון את עלות התאמת הנכס לצרכים הכלכליים שלנו בעסקה.
חשוב לדעת רוב מקורות איסוף המידע על מנת למצוא דירה מתחת למחיר שוק, זמינים לכם ואף חינמיים, תפעלו כמו מקצוענים להשגת המטרות שלכם, תכניסו כל הוצאה והוצאה אל תוך התוכנית העסקית שלכם על מנת שתוכלו לבחון את כדאיות העסקה עוד לפני חתימת החוזה המיוחל.
חשוב גם לדעת שבעידן של היום דירה מתחת למחיר שוק זהו אפיק רווח שפחות ופחות נמצא בשוק מאחר ורוב הרוכשים נמצאים בעמדה טובה יותר מאשר הקונים ולכן צריך שתדע:
שישנם עוד גורמים המשפיעים על כדאיות של עסקת נדל"ן מלבד קניית דירה מתחת למחיר שוק
גורם ראשון , זיהוי שוק בעלייה
כיזם שאני יודע לזהות מגמה של שוק בעזרת ניתוח שוק מקצועי ישנם מספר פרמטרים המעידים על מקומות שהולכת להיות שם עליית מחירים בזמן הקרוב או הרחוק. פיתוח של צירי תחבורה לדוגמא החיבור של כביש 6 לעיר חריש, צפיפות של אוכלוסיות במגמת עלייה באזורים ספציפיים כדוגמת החרדים ומגמות שוק בעלייה באזורי יהודה ושומרון.
גורם שני, התשואה על הכסף שלכם
גורם נוסף המשפיע על כדאיות העסקה מלבד רכישת דירה מתחת למחיר שוק זה התשואה על הכסף שלכם, בנדל"ן אנו נראה שלאורך השנים מאז קום המדינה השוק בעלייה וכל השקעה כספית שנשקיע עכשיו תשפיע רבות על משק הבית שלי לעשרות שנים קדימה.
לסיכום: על מנת למצוא דירה מתחת למחיר שוק נצטרך לפעול ממש כמו יזמים מקצוענים וללא למידה של השוק בו אנו רוצים לפעול במקרה הטוב לא נזהה הזדמנויות ובמקרה הפחות טוב, נבזבז המון זמן ועוד יותר כסף.
