דבר ראשון שאני רוצה לומר לך, שבפרסום כזה או אחר כנראה לא תמצא דירה מתחת למחיר שוק, כשאני רואה פרסום על שלטי חוצות או כל כלי פרסומי אחר שכאן תמצא את מה שאתה צריך אני יודע בוודאות שאת הרווח היזמי מישהו אחר עשה. או שבעצם אתה אולי חושב שלדפדף כל היום ביד 2 תמצא דירה מתחת למחיר שוק, ברוב המקרים זה לא שם. אף אחד לא מוצא דירות מתחת למחיר שוק סתם כך.
יזם  נדל"ן,  עושה חקר שוק ובודק את כל נכס מכל הכיוונים האפשריים ויודע לייצר את העסקה הטובה בשבילו. ועוד דבר חשוב שתבין שלא רק מחיר הרכישה מתחת למחיר שוק הוא מה שקובע אם העסקה כדאית.

למה בכלל קשה למצוא דירה מתחת למחיר שוק?

כי השוק שקוף, המידע נגיש.
רוב המוכרים כבר בדקו מחירים לפני שהם מפרסמים.

הרווח היזמי האמיתי לא נמצא במודעה – אלא ביכולת שלך לזהות פער בין הערך הנתפס לערך האמיתי.

אז איך מוצאים דירה מתחת למחיר שוק?

דבר ראשון, לימודים

מי שלא לומד לעשות חקר שוק נכון, לא לומד איך להעריך שווי נכס כמו שמאי, לא לומד להכיר את סוגי העסקאות והמבנים ואיך להפעיל את הגורמים המקצועיים שמסביבו — לא יוכל למצוא נכס מתחת למחיר שוק גם אם הוא יהיה מול העיניים שלו.

דירות מתחת למחיר שוק מאופיינות בדרך כלל בכשל מסוים שאני כיזם / רוכש צריך להבין את הפוטנציאל שלו:
בעיה תכנונית, רישומית, מוכר לחוץ, שיווק לא נכון או תמחור שגוי.

הכול חייב להשתלב עם בניית תקציב חכם ואופציות מינוף ברורות מתוך ביטחון וידע שזה מה שאנחנו רוצים להשיג.

וזה בדיוק השלב שבו רוב הרוכשים טועים: לפני שמחפשים נכס — בונים אסטרטגיה.

בתוך תוכנית הליווי לרכישה והשקעה בנדל״ן אנחנו מתחילים מהתכנון הפיננסי, מגדירים מסגרת פעולה ברורה ורק אז יוצאים לשטח.

דבר שני, יישום

לאחר שתלמד את מושגים והתהליכים השונים שאתה הולך לעבור בתהליך קניית דירה להשקעה ותלמד איך לזהות את ההזדמנויות שיש לשוק הנדל"ן להציע לך, תצטרך ליישם בעזרת מספר פעולות אקטיביות כדי למצוא דירה מתחת למחיר שוק.

הפעולות למציאת דירה מתחת למחיר שוק?

הפעולה הראשונה – בניית התקציב

בכל עסקה ובייחוד בחיפוש נכס מתחת למחיר שוק תצטרכו לבנות את התקציב המדויק לפני שאתם יוצאים לדרך, מסגרת התקציב צריכה להיות קשיחה ומותאמת למצב הפיננסי בו אתם נמצאים.

רוכש שלא שולט במספרים – לא יזהה הזדמנות.

הפעולה השנייה – איסוף מידע

בשלב זה תצטרכו להתחבר לכמה שיותר קבוצות פייסבוק/ ווטסאפ וקהילות חברתיות על מנת לאתר נכסים המותאמים לכם מבחינת התקציב, לסרוק את יד 2 ואת מדלן ולאסוף מידע אודות השוק בו אתם אמורים לפעול, בשלב זה תצטרך להכיר גם את האתר של הוועדה המקומית, אתר רשות המיסים והטאבו, שליטה במידע אשר נמצא על גבי המרשתת יועיל לך בהמשך ברגע קבלת ההחלטה מאחר וכל המידע הרלוונטי להערכת שווי נכס  נמצא שם.

הפעולה השלישית- יציאה לשטח

בשלב זה תצטרך לבצע מספר סיורי שטח באזור בו אתה פועל, תצטרך להיפגש עם מתווכים מקומיים, להכיר את צירי התחבורה ומרכזי הקניות, אופי השכונה ומחירי הדירות ואת הפרויקטים העתידיים החלים באזור, גם השכנים ישמחו לחלוק איתכם מידע אודות השכונה אופי החיים הקהילתיים  ועד רמת הפשיעה המקומית וכל זאת על מנת להבין טוב יותר מי הוא קהל היעד שלך.

בנוסף בשלב זה יש לבחון בין 3-6 דירות המתאימות לכם מבחינת התקציב, הביקור בנכס חייב להיות מקצועי עם מספר מטרות ברורות ברכישה מקבלן אנו נבחן את הליקויים אם יש, שבאחריות הקבלן  בתקופת הבדק, ברכישת נכס יד 2 נצטרך לבחון את עלות התאמת הנכס לצרכים הכלכליים שלנו בעסקה.

חשוב לדעת רוב מקורות איסוף המידע על מנת למצוא דירה מתחת למחיר שוק, זמינים לכם ואף חינמיים, תפעלו כמו מקצוענים להשגת המטרות שלכם, תכניסו כל הוצאה והוצאה אל תוך התוכנית העסקית שלכם על מנת שתוכלו לבחון את כדאיות העסקה עוד לפני חתימת החוזה המיוחל.

חשוב גם לדעת שבעידן של היום דירה מתחת למחיר שוק זהו אפיק רווח שפחות ופחות נמצא בשוק. אז אם אתם רוצים לבצע את כל זה בצורה מקצועית ולא להמר על עסקה של מיליונים – זה בדיוק התהליך שאנחנו מנהלים בליווי לרכישה: חקר שוק, בדיקות עומק וניהול משא ומתן מתוך נתונים.

מעבר למחיר – יש עוד גורמים שמשפיעים על כדאיות העסקה

גורם ראשון , זיהוי שוק בעלייה

כיזם שאני יודע לזהות מגמה של שוק בעזרת ניתוח שוק מקצועי ישנם מספר פרמטרים המעידים על מקומות שהולכת להיות שם עליית מחירים בזמן הקרוב או הרחוק. פיתוח של צירי תחבורה לדוגמא החיבור של כביש 6 לעיר חריש, צפיפות של אוכלוסיות במגמת עלייה באזורים ספציפיים כדוגמת החרדים ומגמות שוק בעלייה באזורי יהודה ושומרון.

גורם שני, התשואה על הכסף שלכם

גורם נוסף המשפיע על כדאיות העסקה מלבד רכישת דירה מתחת למחיר שוק זה התשואה על הכסף שלכם, בנדל"ן אנו נראה שלאורך השנים מאז קום המדינה השוק בעלייה וכל השקעה כספית שנשקיע עכשיו תשפיע רבות על משק הבית שלי לעשרות שנים קדימה.

לסיכום: על מנת למצוא דירה מתחת למחיר שוק נצטרך לפעול ממש כמו יזמים מקצוענים וללא למידה של השוק בו אנו רוצים לפעול במקרה הטוב לא נזהה הזדמנויות ובמקרה הפחות טוב, נבזבז המון זמן ועוד יותר כסף.

שאלות נפוצות על דירה מתחת למחיר שוק

האם באמת קיימות דירות מתחת למחיר שוק?
כן, אך לרוב הן מגיעות דרך נכס בעייתי, מוכר לחוץ או טעות תמחור. צריך לדעת לזהות את מקור הפער.

האם כל מחיר נמוך הוא הזדמנות?
לא. לעיתים מדובר בבעיה תכנונית, חריגות בנייה או עלויות שיפוץ שמוחקות את הרווח.

כמה פער צריך להיות כדי שזו תהיה עסקה טובה?
אין מספר קבוע. צריך לבדוק את הפער בין מחיר הרכישה לשווי לאחר תיקון / השבחה.

האם אפשר למצוא הזדמנויות ביד2?
כן — אך לא דרך גלילה אקראית. רק דרך ניתוח עסקאות אמת והשוואת שוק מקצועית.

לסיכום

דירות מתחת למחיר השוק לא מחכות בלוחות.
הן מזוהות על ידי מי שיודע לנתח שוק לא על ידי מי שמחפש מודעות.

ההבדל בין רוכש רגיל ליזם
הוא לא במזל, אלא ביכולת לזהות פער לפני כולם.

רוב האנשים מחפשים דירה.
יזמים מחפשים הזדמנות.

אז אם אתם רוצים למצוא עסקאות אמיתיות,
אתם צריכים שיטה, לא ניחושים.

במסגרת ליווי לרכישה בשיטה היזמית, אנחנו בונים תכנון פיננסי, מבצעים חקר שוק ומובילים אתכם עד קבלת החלטה נכונה — בלי להמר על עסקה של מיליונים.