כולם רוצים להרוויח כסף מנדל״ן.
אחד מחפש נכס מניב, השני רוצה להגדיל את ההון האישי, והשלישי רוצה לייצר לעצמו הכנסה פסיבית שתאפשר לו יותר חופש כלכלי. המטרות אולי שונות, אבל העיקרון נשאר זהה: נדל״ן הוא כלי כלכלי.
אבל כאן מגיעה נקודה שרוב הרוכשים מפספסים.
רוב האנשים חושבים שהם רק קונים דירה.
בפועל, בכל רכישת נדל״ן אנחנו מבצעים פעולה יזמית.
ולכן גם אם זו הדירה הראשונה שלך – חשוב להבין שאתה פועל כמו יזם.
יזם לא שואל רק איזו דירה לקנות.
יזם שואל שאלה אחרת:
איפה נמצא הרווח בעסקה?
ובנדל״ן יש שלושה מקורות רווח מרכזיים שחוזרים כמעט בכל עסקה. מי שמבין אותם יודע לזהות הזדמנויות. מי שלא מבין אותם – נשאר תלוי בעיקר במזל ובעליית מחירים של השוק.
שלושת מקורות הרווח בנדל״ן
בכל עסקת נדל״ן קיימים שלושה אפיקי רווח מרכזיים:
- רכישת נכס מתחת למחיר שוק
- השבחת הנכס
- מינוף נכון של הכסף
שלושת האפיקים האלו חוזרים כמעט בכל סוג של עסקת נדל״ן, בין אם מדובר בדירה למגורים ובין אם מדובר בהשקעה.
רוכש שמבין את שלושת מקורות הרווח האלו יודע לנתח עסקה בצורה הרבה יותר חכמה.
אפיק רווח ראשון: רכישת נכס מתחת למחיר שוק
האפיק הראשון שכל רוכש צריך לשאוף אליו הוא רכישת נכס מתחת למחיר השוק.
כאשר מצליחים לעשות זאת, כבר ברגע חתימת החוזה נוצרת רווחיות מסוימת בעסקה.
אבל חשוב להבין משהו בסיסי מאוד.
אף אחד לא ימכור לך נכס מתחת למחיר שוק בגלל שאתה יפה.
נכס נמכר מתחת למחיר השוק רק כאשר יש בו כשל מסוים.
הכשל יכול להיות לדוגמה:
- מצב פיזי מורכב של הנכס
- צורך בשיפוץ
- בעיה תכנונית
- לחץ של המוכר
- מורכבות משפטית
- או פשוט נכס שהשוק עדיין לא ידע לתמחר נכון
וכאן בדיוק נכנסת החשיבה היזמית.
יזם נדל״ן לא מחפש נכס מושלם.
הוא מחפש בעיה שניתן לפתור.
ברגע שאתה מזהה את הכשל ויודע לאמוד את העלויות שלו – אתה כבר לא רק קונה דירה.
אתה מבצע פעולה יזמית.
וזה מוביל אותנו באופן טבעי לאפיק הרווח השני.
אפיק רווח שני: השבחת נכס
ברוב המקרים, נכס שנמכר מתחת למחיר השוק דורש פעולה מסוימת שתעלה את ערכו.
זו בדיוק המשמעות של השבחת נכס.
השבחה היא פעולה שמטרתה לשפר את ערך הנכס ואת הפוטנציאל הכלכלי שלו.
אפשר לחלק את ההשבחות לשני סוגים עיקריים.
השבחה פסיבית
השבחה שמתרחשת כתוצאה מגורמים חיצוניים, למשל:
- התפתחות העיר
- תוכניות בנייה עתידיות
- שיפור תשתיות
- עלייה בביקוש באזור
במקרה כזה ערך הנכס עולה גם בלי פעולה מצד הרוכש.
השבחה אקטיבית
השבחה שנעשית על ידי הרוכש עצמו.
לדוגמה:
- שיפוץ הנכס
- שינוי חלוקת הדירה
- שיפור המפרט
- התאמת הנכס לקהל יעד אחר
השבחה אקטיבית היא אחד הכלים המרכזיים ליצירת רווח יזמי בנדל״ן.
במאמר נוסף באתר הרחבתי גם על סוגי השבחות בנדל״ן וכיצד לזהות אותן בזמן.
אפיק רווח שלישי: מינוף נכון של הכסף
האפיק השלישי הוא מינוף.
המינוף הוא אחד הכלים המרכזיים בעולם הנדל״ן, והוא מאפשר לבצע עסקאות גדולות יותר מההון העצמי הקיים.
אבל מינוף הוא כלי מורכב ולכן הוא דורש תכנון פיננסי נכון כבר בתחילת התהליך.
עוד לפני רכישת הנכס חשוב לבחון:
- מהו ההון העצמי הזמין
- מהי יכולת ההחזר החודשית
- מהן אפשרויות המימון
- ומהי העלות הכוללת של העסקה
בנוסף צריך לבחון גם:
- עלויות מיסוי
- עלויות השבחה
- משך זמן הפרויקט
- תזרים השכירות הצפוי
רק כאשר כל הנתונים האלו ברורים ניתן להבין אם העסקה באמת משתלמת.
סוגי מינוף נפוצים בנדל״ן בישראל
משכנתא
בדרך כלל ההלוואה המשתלמת ביותר לרכישת נדל״ן, משום שניתן לפרוס אותה לשנים רבות והריביות בה נמוכות יחסית.
משכנתא לכל מטרה
במקרה שיש כבר נכס בבעלותכם ניתן לעיתים למשכן אותו ולהוציא הון נוסף שישמש כהון עצמי לרכישת נכס נוסף.
הלוואות בנקאיות או אשראי
הלוואות אלו בדרך כלל יקרות יותר ולכן יש להשתמש בהן בזהירות כחלק מתכנון פיננסי כולל.
הלוואה על חשבון קרנות השתלמות או פנסיה
לעיתים מדובר בהלוואות בתנאים אטרקטיביים יחסית, שכן הן ניתנות כנגד כספים שכבר נצברו בחיסכון.
למה רוב הרוכשים לא חושבים כמו יזמים
רוב האנשים מחפשים דירה.
אבל יזמים מחפשים עסקה.
הם שואלים:
האם המחיר מתחת לשוק?
מהן דרכי ההשבחה?
האם המינוף מאפשר לשפר את התוצאה הכלכלית?
כאשר מסתכלים על עסקת נדל״ן בצורה הזו – מקבלים החלטות אחרות לגמרי.
ולכן גם ברכישת דירה למגורים חשוב להבין את שלושת מקורות הרווח האלו.
כי בסופו של דבר, נדל״ן הוא לא רק מקום לגור בו.
זו גם החלטה כלכלית משמעותית.
מי שרוצה להבין את כל שלבי התהליך בצורה מסודרת יכול להיעזר גם במדריך המלא לרכישת דירה בישראל, שמרכז את שלבי התהליך בצורה שיטתית.
שאלות נפוצות על רווחים בנדל״ן
אז איך באמת מרוויחים כסף מנדל״ן?
הרווח בנדל״ן מגיע בדרך כלל משלושה מקורות מרכזיים: רכישת נכס מתחת למחיר שוק, השבחת הנכס ועליית ערך לאורך זמן, ומינוף נכון של ההון העצמי.
האם כל רכישת דירה יכולה להיות השקעה?
כן. גם דירה למגורים היא החלטה כלכלית משמעותית ולכן חשוב לבחון את העסקה מנקודת מבט כלכלית ולא רק רגשית.
מהו מינוף בנדל״ן?
מינוף הוא שימוש בכסף של הבנק או מקורות מימון אחרים כדי לבצע עסקה גדולה יותר מההון העצמי הקיים.
האם חייבים להיות יזם כדי להרוויח מנדל״ן?
לא. אך חשוב להבין את העקרונות היזמיים של עסקאות נדל״ן ולבחון כל עסקה בצורה מקצועית ולא מתוך תחושת בטן.
לסיכום
בנדל״ן אנחנו לא מהמרים.
כאשר צורכים נדל״ן בצורה נכונה, עם תכנון, ידע ובדיקות – הסיכוי להצלחה עולה משמעותית.
כאשר נכנסים לעסקה בלי להבין את מקורות הרווח, בלי תכנון פיננסי ובלי ניתוח אמיתי של העסקה – הסיכון גדל.
ולכן השאלה האמיתית היא לא רק איזו דירה לקנות.
השאלה היא:
האם העסקה שאתם עומדים לבצע באמת עובדת עבורכם כלכלית.
מי שרוצה להבין את כל שלבי התהליך בצורה מסודרת יכול להיעזר גם במדריך המלא לרכישת דירה בישראל שמרכז את כל שלבי התהליך – מהתכנון הפיננסי ועד קבלת ההחלטה.
מי שמעדיף לבחון את הדברים בצורה מסודרת לפני קבלת החלטה יכול לעשות זאת במסגרת ליווי אישי לרכישת נכס, שבו אנו בונים תכנון פיננסי, בוחנים את אפשרויות המינוף ומנתחים את העסקאות בצורה מקצועית לפני חתימה על חוזה.