בין אם אתם ב"מירוץ לדירה" הראשונה ובין אם אתם כבר בדרך להפוך למלווי משקיעים, אתם חייבים להבין את המספרים שמאחורי הקירות.
בשיטת "נדל"ן עושים בפיג'מה", אנחנו לא מסתכלים רק על מחיר הנכס – אנחנו בודקים כמה הכסף שלכם באמת עובד בשבילכם ופה נכנס מושג שנקרא ROI.
מה זה ROI ולמה זה המצפן שלכם?
ROI (ראשי תיבות של Return On Investment), או בעברית: החזר השקעה, הוא המדד שמראה כמה רווח אתם מקבלים מהכסף שהשקעתם בפועל מהכיס. בעוד שרוב הרוכשים מסתכלים רק על התשואה הכללית, היזם החכם שואל: "אם שמתי 300,000 ש"ח מההון העצמי שלי – כמה הם מייצרים לי בכל שנה?".
איך מחשבים החזר השקעה בנדל"ן? (הנוסחה)
הנוסחה פשוטה וקטלנית: החזר השקעה (%) = (רווח שנתי נטו ÷ הון עצמי שהושקע) × 100
דוגמה מהשטח:
קניתם דירה במיליון ש"ח. שמתם הון עצמי של 300,000 ש"ח (והשאר משכנתא). הדירה מושכרת ב-4,000 ש"ח לחודש (48,000 ש"ח בשנה). החישוב: 48,000 חלקי 300,000 = 16% החזר השקעה שנתי.
ההבדל הקריטי: תשואה מול ROI
זה המקום שבו רוב האנשים מתבלבלים תשואה ו-ROI זה לא אותו דבר:
- תשואה: מודדת את הרווח מהנכס מול המחיר הכולל שלו.
- ROI: מודד את הרווח שלכם מול הכסף שהבאתם מהבית. כאשר אתם משתמשים במינוף (משכנתא), החזר ההשקעה שלכם יכול לזנק הרבה מעבר לתשואה הרגילה.
וזהו הבדל קריטי.
כי אם לקחת משכנתא – אתה בעצם לא השקעת את כל מחיר הנכס.
רק את ההון העצמי.
אז כשאני רוצה לבדוק אם אני מסתכל על ה-ROI. לא מעניין אותי כמה הנכס מרוויח על הנייר – מעניין אותי מה יוצא לי מזה בפועל .
בנדל"ן יש שני סוגים של ROI שצריך להכיר
החזר ROI מהשכרה (הכנסה שוטפת) - כאן מדובר על נכסים שמכניסים שכירות כל חודש.
- אני חושב כמה כסף נשאר לי בסוף כל שנה אחרי זה – חלקי ההון העצמי.
ROI ממכירה (אקזיט) - אם קניתי נכס, השבחתי אותו (נגיד שיפוץ או קידום תב"ע), ומכרתי ברווח –
- אני מחשב את הרווח נטו מהמכירה לעומת ההשקעה הראשונית שלי.
מה משפיע על ה-ROI שלכם?
- מחיר הרכישה: קניתם מתחת למחיר השוק? ה-ROI מזנק.
- גובה השכירות: הכנסה גבוהה יותר מעלה ישירות את ההחזר.
- מינוף: שימוש נכון בכסף של הבנק מאפשר לכם להשיג ROI גבוה יותר על הון עצמי נמוך.
- השבחה: שיפוץ או שינוי תב"ע יכולים להקפיץ את ערך הנכס ואת ה-ROI במכירה (אקזיט).
דוגמה מהשטח: השוואת החזר השקעה בשלושה נכסים
מה המסקנה?
החזר השקעה גבוה יותר לא בהכרח אומר שהנכס טוב יותר – אבל הוא כן אומר שאתה מקבל יותר תמורה על ההון העצמי שלך .
אז החזר השקעה גבוה זה תמיד טוב?
לא בהכרח.
החזר גבוה מגיע לפעמים גם עם סיכון גבוה יותר .
למשל – אזורים עם מחירים נמוכים ושכירים גבוהים להיות פחות יציבים, עם שוכרים פחות איכותיים או בעיות תשתית.
מצד שני, החזר קצת יותר נמוך באזורים חזקים וביקושים יציבים – יכול להיות בטוח יותר לאורך זמן.
כמו תמיד – צריך לשקל את כל התמונה . החזר השקעה הוא רק אחד מהמדדים.
לסיכום: אתם היזמים כאן
החזר השקעה הוא לא רק מספר – הוא המדד שקובע אם אתם קונים נכס או קונים לעצמכם עבודה. בנדל"ן ישראלי, אנחנו מלמדים אתכם להפסיק לפעול לפי "תחושות בטן" ולהתחיל לפעול לפי נתונים.