במציאות הנדל"ן הישראלית, מחירי הדירות מרקיעים שחקים, וזוגות צעירים רבים מוצאים את עצמם נאבקים להשיג קורת גג משלהם. עם זאת, קיימת אסטרטגיה פחות מוכרת שיכולה להפחית משמעותית את עלויות הרכישה: השקעה בקרקע חקלאית הנמצאת בתהליכי הפשרה מתקדמים. במאמר זה נבחן כיצד ניתן, באמצעות תכנון מוקפד וסבלנות, לרכוש דירה במחיר מופחת משמעותית.
מהי קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה?
קרקע חקלאית מוגדרת כשטח המיועד לעיבוד חקלאי, בהתאם לתוכניות המתאר הארציות והמקומיות. הפשרת קרקע היא תהליך שבו משנים את ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה, במטרה לאפשר פיתוח של יחידות דיור, מסחר או תעשייה. תהליך זה כולל שלבים רבים, כגון אישור תוכניות בניין עיר (תב"ע) וקבלת היתרי בנייה.
היתרונות הכלכליים ברכישת קרקע לפני הפשרה:
רכישת קרקע חקלאית לפני השלמת תהליך ההפשרה מציעה הזדמנות כלכלית משמעותית לרוכש הישראלי
- מחיר נמוך: קרקע חקלאית נמכרת במחיר נמוך בהרבה מקרקע המיועדת לבנייה. לדוגמה, מחירי קרקעות חקלאיות באזור המרכז נעים בין 400,000 ל-500,000 ש"ח ל-100 מ"ר.
- עליית ערך משמעותית: עם השלמת תהליך ההפשרה, ערך הקרקע יכול לשלש את עצמו ואף יותר, במיוחד באזורי ביקוש גבוהים. כך, קרקע שנרכשה ב-500,000 ש"ח עשויה להיות שווה 1.5 מיליון ש"ח לאחר ההפשרה.
האפשרויות לאחר הפשרת הקרקע:
לאחר שהקרקע הופשרה, עומדות בפני המשקיע שתי אפשרויות מרכזיות:
- מכירת הקרקע ברווח : ניתן למכור את הקרקע לקבלן או למשקיע אחר, ולהרוויח את ההפרש בין מחיר הרכישה המקורי לערכה הנוכחי. לדוגמה, מכירת קרקע בשווי 1.5 מיליון ש"ח שנרכשה ב-500,000 ש"ח תניב רווח של מיליון ש"ח, לפני מס שבח.
- המשך בנייה : המשקיע יכול לבחור לבנות דירה על הקרקע. במקרה זה, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כגון היטל השבחה (כ-200,000-300,000 ש"ח) ועלויות בנייה (כ-10,000 ש"ח למ"ר). כך, דירה בגודל 100 מ"ר תעלה בסך הכל כ-1.8 מיליון ש"ח – מחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק באזור המרכז.
דוגמה מהשטח: פרויקט "בן יהודה צפון" בכפר סבא
אחד הפרויקטים הבולטים בתחום זה הוא פרויקט "בן יהודה צפון" בכפר סבא. מתחם זה, הממוקם בצפון העיר, מהווה את עתודת הקרקע האחרונה בכפר סבא. הקרקע נמצאת בתהליכי הפשרה מתקדמים, וההשקעה בה מציעה פוטנציאל תשואה גבוה.
נתונים כלכליים לדוגמה:
- עלות רכישת קרקע: יחידת זכות של 100 מ"ר נמכרת כיום בכ-450,000 ש"ח.
- היטל השבחה: כ-300,000 ש"ח.
- עלויות בנייה: כ-1,000,000 ש"ח (בהתבסס על 10,000 ש"ח למ"ר לדירה בגודל 100 מ"ר).
סה"כ עלות משוערת: 1,750,000 ש"ח.
לשם השוואה, דירת 4 חדרים בכפר סבא נמכרת כיום בכ-3.2 מיליון ש"ח. כך, באמצעות השקעה בקרקע חקלאית ובנייה עצמית, ניתן לחסוך כ-1.45 מיליון ש"ח.
חשוב לדעת שגם אם אין לך ניסיון או ידע בנדל"ן, השקעה בקרקע חקלאית מאפשרת לך להשתתף במשחק של היזמים הגדולים. חברות יזמיות מחזיקות לעיתים בעשרות דונמים ופועלות לקידום התוכניות והפשרת הקרקע. כמשקיע פרטי, אתה נהנה מפעולות ההשבחה שהיזמים הגדולים מבצעים, ללא צורך בניהול התהליכים בעצמך.
שיקולים חשובים שאותם תצטרך לקחת בחשבון:
- ציר הזמן: תהליך ההפשרה והבנייה עשוי להימשך בין 3 ל-7 שנים. לכן, השקעה זו מתאימה למי שיכול להמתין לתשואה בטווח הבינוני-ארוך.
- בדיקות מקדימות: חשוב לוודא שהקרקע נמצאת בתהליכי הפשרה מתקדמים, ושיש סבירות גבוהה לקבלת אישורי הבנייה הנדרשים. התייעצות עם אנשי מקצוע, כגון שמאי מקרקעין ועורכי דין המתמחים בנדל"ן, היא הכרחית.
- מיסוי והיטלים: יש להביא בחשבון תשלומים נוספים כמו היטל השבחה, מס שבח ועלויות פיתוח, שעשויים להשפיע על הכדאיות הכלכלית של ההשקעה.
לסיכום:
רכישת קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה מתקדמים יכולה להיות אסטרטגיה יעילה להפחתת עלויות רכישת דירה בישראל. עם זאת, מדובר בתהליך מורכב הדורש סבלנות, מחקר מעמיק והתייעצות עם מומחים. ביצוע נכון של התהליך עשוי לאפשר לזוגות צעירים ולמשקיעים להשיג דירה במחיר נגיש יותר, ובכך להתמודד עם אתגרי שוק הנדל"ן הישראלי.
