במאמר זה נעסוק באחד הנושאים החשובים שנצטרך להכיר לפני שאנו נכנסים לעולם הנדל"ן- השבחות נכסים מאחר ונושא זה משפיע באופן ישיר על כדאיות של כל יזמות נדל ן את נושא השבחת נכסים חשוב ללמוד מאחר וכל סטייה קטנה מתוכנית ההשבחה יכולה להפוך עסקה מרווחית לכושלת ביותר. את נושא השבחת נכסים חילקתי ל-2 סוגי השבחה עיקריים:
השבחת נכסים פסיבית
זוהי בעצם השבחה הנובעת בעיקר מעליית מחירי הקרקע. הערכת הרוכש לגבי עתיד האזור בוא מצוי הנכס ואזורים סמוכים לו חשובה לתהליך קבלת ההחלטה.
והעזרים העומדים לרשותו הן בעיקר מידע תכנוני על האזור, מידע שנוכל למצוא באתרים שונים ברשת לדוג' האתר של הוועדה המקומית. השבחה פסיבית תגרום לעליה בערכי הנכסים בטווחי הזמן הבינוניים של 5-7 שנים.
מקומות בהם נמצא נכסים עם צפי לעליית ערך:
- ערים חדשות ומתוכננות עם עורקי תחבורה זמינים- לדוגמא העיר חריש
- אזורים עם שינוי תנודתי של אוכלוסייה לדוגמא בית שמש, ישנה נהירה של קהל חרדי.
- מיקום הנכס בקרבה לשכונה חדשה או לאזור תעסוקה מתפתח ומחירי הדירות בה גבוהים בצורה משמעותית מהנכסים הקיימים. סביר מאוד, כי מחיר דירות יד 2 באזור יאזנו את המחירים שלהם כלפי המחירים הגבוהים ולא ההיפך.
- בסמיכות לפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר מתעתדים להרוס בניינים ולבנות במקומם מגדלים חדשים, עם דירות חדשות ויקרות יותר, גם הם ימשכו את רמת המחירים האזורית כלפי מעלה.
לרוב, סוגי השבחה שכאלו אמנם איטיים יותר, אך יכולים להגיע לרמות השבחה של 30-40% רווח, בנוסף לדמי השכירות המתקבלים בתקופת ההמתנה.
השבחת נכסים אקטיבית
בסוג השבחה זה אנו כיזמים נצטרך לבצע פעולות שהן אקטיביות לטובת השבחת הנכס. נכסים בעלי פוטנציאל השבחה יהיו תמיד עם כשל מסויםכמו שנראה ועל מנת למצוא נכסים בעלי פוטנציאל השבחה נצטרך להכיר את סוגי ההשקעה השונים את סוגי המבנים אופציות הרישום ועוד..
הכשלים שנצטרך לפתור לטובת השבחת נכסים אקטיבית הינם:
- כשל תכנוני
- כשל רישומי
- בעיות ירושה
- חריגות בניה
- סכסוכים
- זכויות בלתי מנוצלת
- איחוד וחלוקה
בהשבחת נכס אקטיבית ליזם יש השפעה ישירה על עליית ערך הנכס, בעקבות הפעולות אותן הוא מבצע:
בהשבחת נכסים אקטיבית תהייה לנו השפעה ישירה בעקבות הפעולות אותן נצטרך לבצע ולכן כל פעולה שמחייבת השקעה כספית מצדנו חייבת להיות מתכוננת ומוגדרת מראש.
- במקרים של כשל תכנוני, חריגות בניה , זכויות בלתי מנוצלות, נצטרך שיפוץ.
- במקרים של בעיות רישום, איחוד וחלוקה והגדלת זכויות, נצטרך עורך דין המתמחה בתחום והכרת התב"ע המקומית ( תוכנית בינוי עיר)
- במקרים של ירושות וסכסוכים בעיקר נצטרך להיות מומחים במו"מ, הבנת הבעיה המרכזית ויכולת מתן של מגוון פתרונות.
לאחר שהצלחנו למצוא את הפתרון לכשלים עלינו להגדיר מהו היעד למכירה במידה ואתם רוצים למכור מהר תוך התפשרות מסוימת במחיר או שמה אתם רוצים למכור את הדירה במחיר מסוים ומוכנים למשוך זמן מעבר למתוכנן. חשוב לציין שיזמים רבים טועים בשיקולי השיפוץ והם משפצים את הנכס כאילו בכוונתם להתגורר בו ומנסים להגשים את הרצונות שלהם דבר אשר יוצר חריגה מתקציב השיפוץ. כל חריגה בתקציב השיפוץ, פוגעת בשורת הרווח. דירה להשקעה שמשפצים חייבת לתת את אפקט המקסימום במינימום כסף וזמן.
האם השבחת נכס כדאית?
ברגע שאנו משפצים דירה ומשנים אותה כך שהיא תתאים ליותר אנשים הרי שהביקוש עולה וכתוצאה מכך ערכה בשוק עולה, כיזם נשאף למינימום 20% רווח בעסקה עם השבחה אקטיבית. חשוב גם לזכור שעסקאות השבחה אינן מקשה אחת, הן יכולות להיות אף שילוב של שתי סוגי ההשבחה העיקריים והרווחיות למעשה כפופה ליצירתיות של היזם ולתקצוב שלו, ככל שיהיה יצירתי בביצוע ובמימון, כך תעלה הרווחיות. אז האם השבחת נכס כדאית?
בשלב זה נצטרך לשאול את עצמנו 3 שאלות עיקריות:
- אלו סוגי השבחה יהיו לנו בנכס?
- מה גובה עלות ההשבחה?
- אלו סיכונים ישנם במהלך ההשבחה?
לצורך העניין עלינו לשקלל את שני הנתונים הבאים:
- הזדמנויות בהשבחת נכס – כאשר מקבלים החלטה על השבחת נכס ההזדמנויות הן היעדים שהגדרנו כלומר, זמן וכסף.
ככל שנעשה עבודה טובה ומדויקת יותר כך הסיכוי שלנו להגשים את היעדים גדול יותר. - סיכונים בהשבחת נכס- לא כל אדם יודע איך לבצע השבחת נכס. ניתן בקלות רבה להשקיע יותר מידי כסף ולמרות זאת לא לקבל תמורה.
בהשבחת נכסים יש סיכונים יחסית קטנים וביכולתנו לשלוט באותם סיכונים על ידי תכנון נכון בשלבים הראשונים והיוועצות עם בעלי מקצוע
עצתי אליכם, התייעצו עם אנשי מקצוע עוד בשלב התכנון.
לסיכום, השבחת נכס בתקציב לא קבוע מראש ובלי סיוע של אנשי מקצוע לא רק שלא תניב לכם פרות מעצם העבודה הקשה, אלא אף תגרום לכך שתפסידו כסף מכך שערך הדירה לא יעלה.
