ביזמות נדל"ן ישנם מספר פרמטרים חשובים שעלינו לקחת בחשבון כאשר נבחר אזור או דירה להשקעה ובמאמר זה אסקור וארחיב אודות הפרמטרים השונים אשר תצטרכו להכיר על מנת לאתר את הנכס המותאם יותר אליכם מבחינה תקציבית ובהתאם למטרות הכלכליות שלכם.
הפרמטר הראשון לאיתור דירה להשקעה:
מרחק גאוגרפי:
חשוב מ-2 סיבות עיקריות:
- כאשר נבצע מחקר שטח לגבי דירה להשקעה באזור שבחרנו נצטרך להגיע פעמים רבות בכדי להכיר את השוק והנכסים.
- כשהנכס בבעלותנו יהיו פעמים בהם נצטרך להגיע פיזית לטפל בבעיות העולות במקרים מסוימים, למשל החלפת שוכרים.
ככל שמיקום הנכס רחוק יותר ממקום המגורים של היזם פוחתת השליטה בנכס ורמת הסיכון עולה בהתאמה. יזמים רבים מקלים ראש בנושא זה ובמקרים רבים עניין זה הופך את ההשקעה לסיוט הכרוך בעוגמת נפש והפסדים כלכליים.
הפרמטר השני לאיתור דירה להשקעה:
רמות מחירים:
ישנם אזורים בהם מחירי הדירות להשקעה נמוכים באופן יחסי ועדיין רחוקים ממיצוי ועליית ערך להבדיל ממחירי הנדל"ן באזור המרכז שהגיעו עסקאות נדל ן לרמות מחירים גבוהות במיוחד, ניתן למצוא מקומות רבים שנמצאים במרחק קצר מאזור המרכז היקר ובהם ניתן למצוא נכסים טובים להשקעה במחירים נמוכים, עלינו להתמקד בפריפריות מתפתחות, במרכזי ערים שעדיין לא התפתחו.
אזורים אלה הם בעלי פוטנציאל גבוהה לפיתוח עתידי, לדוגמא : בכול עיר ישנן שכונות בעלי אופי של בנייני רכבות ישנים. תזכרו שאנו חיים במדינה שלא יכולה לאפשר לעצמה לחיות תחת איום כזה או אחר ולכן בנינים שאין להם ממ"ד הסיכוי לפינוי בינוי / תמ"א 38 גבוה. ובנוסף יש את ענין תקינות מבנים מפני רעידות אדמה בניינים מעל 50 שנה סופם להתחדש.
הפרמטר השלישי לאיתור דירה להשקעה:
קרבה למוקדי עניין:
בקניית דירה להשקעה קרבה למוקדי עניין חשובה לנו מאוד, מכיוון שקרבה למוקדים אלו משפיעה באופן ישיר על רמות הביקוש לשכירות באזור ועל אטרקטיביות הנכס באופן כללי, דוגמאות למוקדי עניין:
- מוסדות לימוד כגון גנים, תיכונים, מכללות ואוניברסיטאות.
- מרכזי קניות ומרכזים מסחריים.
- פארקים, חוף ים.
- מרכזי בילוי
- בתי חולים
הפרמטר הרביעי לאיתור דירה להשקעה:
בדיקה תכנונית של אזור
כיזמים הרוצים לפעול בשוק מסוים נצטרך להכיר את סוגי ההשקעות השונות ואת מחלקות ההנדסה במקום בו אנו פועלים, על מנת לבדוק תכניות עתידיות ומצב תכנוני של הדירה להשקעה אותה אנו רוצים לרכוש ניגש למחלקת הנדסה בעירייה במחלקת הנדסה נפנה לפקיד שתפקידו למסור מידע לכל דורש ונברר היכן יש:
- אזורים שמיועדים לפינוי בנוי/התחדשות עירונית/שיקום שכונות ?
- האם יש תוכניות לפיתוח אזורים מסוימים?
- האם יש תכניות למרכזי קניות/מוקדי תעסוקה/פארקים/טיילת ?
בתקופה האחרונה ישנם עריות שהקימו מנהלת התחדשות עירונית, במידה וקיימת מנהלת בעיר בה אנו מתעניינים ניגש לנציג המנהלת ונברר האם והיכן ישנם אזורים המיועדים להתחדשות עירונית, מה המצב התכנוני הנוכחי, לוחות זמנים ועוד. המידע הרב שתקבלו שם ישפיע רבות על הבחירה שלכם באיזו דירה להשקיע?
הפרמטר החמישי לאיתור דירה להשקעה:
צירי תחבורה
אחד הפרמטרים שרובינו לא מייחסים להם חשיבות בקנייה של דירה להשקעה שמשפיע רבות על התשואה העתידית הוא עניין עורקי תחבורה.
אתם בטח מסכימים איתי, שקרבה לכביש 5 וכביש 6 כדוגמת העיר ראש העין ישפיעו על קהל רב יותר לבצע הגירה חיובית מאשר עיר מתפתחת כדוגמת
חריש שאין לה גישה לכביש 6. אבל הידיעה שיש תוכניות ואישורים בהפקדה לחבר את העיר חריש לתחבורת רכבת
יכולה להקל עם העניין במידה והתקציב שלכם כבר לא מתאים לראש העין.
דוגמא נוספת- הבקעה נראה מקום נידח ולא מיושב ובאמת היום הוא כך, אבל האם הידיעה שכביש 5 (מאושר) הולך להיפתח מזרחה עד לבקעה עם עם
ארבעה נתיבים רחבים יכולה בהחלט להשפיע על ההחלטה שלי אם לנסות לאתר נכס שמתאים יותר לתקציב שלי ולמטרות הכלכליות שלי.
מה שאני בא להגיד שעורקי תחבורה מתפתחים בהחלט יכולים להשפיע על ההחלטה שלי האם לרכוש דירה להשקעה במקום כזה או אחר וזה לא רק מתבטא ברמת האזור הכללי.
גישה ותחבורה ציבורית המשופעת בשכונה מסוימת בעיר תשפיע באופן כזה או אחר על המחירים בשונה משכונה נידחת בקצה העיר עם חוסר בתחבורה ציבורית.
ולסיום, אסור לכם לשכוח שכל קנייה או מכירה של דירה להשקעה תשפיע רבות על משק הבית שלכם ולכן חשוב מאוד לשלב בהליך את עניין הלמידה, להיכנס לתחום כזה נרחב של רכישת דירה להשקעה ללא למידה של מכלול הפרמטרים השונים עלולה להוביל אתכם לכאוס כלכלי ופגיעה קשה של משק הבית.
