הפרטת קרקעות המדינה והשפעתה על שוק הנדל"ן הישראלי

במסגרת מדיניות כלכלה ליברטריאנית, המעודדת הפרטה והתערבות מינימלית של הממשלה, ייתכן שיוחלט על הפרטת חלק משמעותי מקרקעות המדינה. מהלך כזה עשוי להשפיע באופן נרחב על שוק הנדל"ן הישראלי ובמאמר זה אסקור וארחיב אודות ההשפעות האפשריות הבאות עלינו לטובה.
ואציג כמקרה בוחן את העיר חדרה באם תוכנית זו תיושם.

כידוע כיום בישראל, כ-93% מהקרקעות נמצאות בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בעוד ש-7% הנותרות הן בבעלות פרטית.

השפעות אפשריות של הפרטת קרקעות המדינה על שוק הנדל"ן בישראל:

1. הגדלת היצע הקרקעות הפרטיות

העברת קרקעות מבעלות המדינה לידיים פרטיות תגדיל את היצע הקרקעות הזמינות לפיתוח. הגדלת ההיצע עשויה להוביל לירידת מחירי הקרקעות, במיוחד באזורים מבוקשים, ובכך להפחית את עלויות הבנייה ולהוזיל את מחירי הדיור.

2. תחרות בשוק הנדל"ן

הפרטת הקרקעות תאפשר ליזמים פרטיים לרכוש קרקעות ישירות, מה שעשוי להגביר את התחרות בשוק הנדל"ן. תחרות מוגברת יכולה להוביל לחדשנות, שיפור באיכות הבנייה והוזלת מחירי הדיור.

3. ייעול תהליכי הפיתוח

בעלות פרטית על קרקעות עשויה לזרז את תהליכי התכנון והבנייה, שכן יזמים פרטיים יהיו מעוניינים למקסם את רווחיהם באמצעות פיתוח מהיר ויעיל.

4. שינויים במחירי הקרקעות

בטווח הקצר, ייתכן שמחירי הקרקעות יעלו בשל הביקוש הגבוה לרכישת קרקעות מופרטות. עם זאת, בטווח הארוך, הגדלת ההיצע והתחרות עשויות להביא לירידת מחירים.

5. השפעה על תכנון עירוני

העברת קרקעות לידיים פרטיות עשויה להוביל לשינויים בתכנון העירוני, בהתאם לאינטרסים של היזמים. הדבר יכול להביא לפיתוח מואץ באזורים מסוימים, אך גם עלול לגרום להזנחת אזורים פחות רווחיים.

מקרה בוחן: חדרה

חדרה היא עיר ייחודית בנוף הנדל"ן הישראלי, שכן רק כ-7% מהקרקעות בתחומה נמצאות בבעלות רמ"י, והיתר בבעלות פרטית. בפרט, שכונת גבעת אולגה, הממוקמת מערבית לכביש 2, נמצאת בתהליכי פיתוח מואצים עם תוכניות מתאר המייעדות את הקרקעות לבנייה. בצד המזרחי של כביש 2, אזורים רבים עוברים התחדשות עירונית.

השפעות הפרטת קרקעות המדינה על חדרה וגבעת אולגה:

• הגדלת היצע הקרקעות והפחתת מחירים

בשל העובדה שרוב הקרקעות בחדרה כבר בבעלות פרטית, הפרטת קרקעות המדינה עשויה להשפיע במידה מוגבלת על היצע הקרקעות בעיר. עם זאת, במקומות שבהם המדינה עדיין מחזיקה בקרקעות, הפרטה עשויה להגדיל את ההיצע ולהשפיע על המחירים.

• תמריץ לפיתוח מואץ

העברת קרקעות לבעלות פרטית יכולה לעודד יזמים להשקיע בפיתוח מהיר של פרויקטים, במיוחד באזורים עם תוכניות מתאר מאושרות. בגבעת אולגה, שבה קיימות תוכניות לפיתוח מערב השכונה ולפרויקטים של התחדשות עירונית במזרח, הפרטה עשויה לזרז את מימוש התוכניות הללו.

• השפעה על מחירי הנדל"ן

במהלך השנים האחרונות, חדרה חוותה עלייה במחירי הדירות. בין השנים 2016 ל-2017, מחירי דירות 4 חדרים בעיר עלו בכ-8%, מ-1.23 מיליון ש"ח ל-1.33 מיליון ש"ח בממוצע. הפרטת קרקעות עשויה להוביל לירידת מחירים בטווח הארוך בשל הגדלת ההיצע, אך בטווח הקצר, ייתכן שהמחירים ימשיכו לעלות בשל ביקוש גבוה.

• תחרות מוגברת

הפרטת קרקעות יכולה להגביר את התחרות בין יזמים, מה שעשוי לשפר את איכות הבנייה ולהוזיל עלויות. עם זאת, יש לוודא שהפיתוח נעשה בהתאם לתוכניות מתאר ותוך שמירה על איכות החיים של התושבים.

לסיכום

הפרטת קרקעות המדינה במסגרת מדיניות כלכלה ליברטריאנית עשויה להביא ליתרונות כמו הגדלת היצע הקרקעות, הגברת התחרות וייעול תהליכי הפיתוח בשוק הנדל"ן הישראלי. עם זאת, יש לשקול גם את הסיכונים והביקורות הנלווים למהלך כזה, ולבחון את ההשפעות האפשריות על החברה, הכלכלה והסביבה בישראל. במקרה של חדרה וגבעת אולגה, שבהן רוב הקרקעות כבר בבעלות פרטית, ההשפעה עשויה להיות מתונה יותר, אך עדיין קיימת אפשרות לזרז תהליכי פיתוח ולהגביר את התחרות בין היזמים, מה שעשוי לתרום להיצע דיור מגוון ואיכותי יותר.