אחד הדברים הכי מסוכנים בתהליך רכישת דירה – הוא שאתה מתחיל לחשוב על דירה, עוד לפני שברור לך בכלל כמה כסף יש לך וזה לא בגלל שאתה רשלן – זה פשוט מה שכולם עושים.
אז בוא נגיד את האמת – אם אתה לא יודע בדיוק מה התקציב שלך, אל תצא לשטח.
כי אז אתה לא באמת מחפש נכס – אתה רק מסתובב.
מה שאני הולך להראות לך כאן זה תהליך פשוט, אבל קריטי – איך בונים תקציב בלי לחץ, בלי ניחושים, ובלי ליפול בפח של אשליות.
שלב ראשון: תבדוק כמה כסף באמת יש לך ביד?
מניסיון שלי עם מאות רוכשים – כמעט אף אחד לא יודע את המספר המדויק בהתחלה, הוא שומע מספרים באוויר, חושב שהוא יודע, אבל כשמתחילים לבדוק – התמונה משתנה.
אז שלב ראשון – תשב עם עצמך, ותבדוק לפי מסמכים בלבד:
אם אתה שכיר – תביא תלושי שכר, תדפיס ניהול חשבון, אולי גם אישור יתרות הלוואות.
אם אתה עצמאי – תוציא דוחות שומה, רווח והפסד, תדפיסים מרואה החשבון.
ואם קיבלת "אישור עקרוני באינטרנט"? עזוב, בלי מסמכים – אין לך תקציב יש לך תקווה.
שלב שני: תבדוק כמה באמת תוכל לקבל מימון מהבנק?
נניח שאתה בטוח שתוכל לקחת משכנתא של מיליון שקל, ברוב הפעמים הבנק יחשוב אחרת
הבנק מסתכל על יציבות תעסוקתית, דירוג אשראי, אחוזי מימון ועוד כל מיני פרמטרים שרוב האנשים לא לוקחים בחשבון. אני ראיתי אנשים שממש נפלו על זה – מצאו נכס, חתמו, ואז גילו שהבנק מאשר הרבה פחות.
זה לא בעיה אם ידעת מראש – זה אסון אם גילית את זה מאוחר מדי ולכן, משכנתא היא לא "תוספת לתקציב" – היא חלק ממנו וכדי להבין את המספר האמיתי – תשלב יועץ משכנתאות כבר בשלב התכנון הפיננסי.
שלב שלישי: תבדוק האם התקציב מתאים למטרות שלך?
פה מגיע הרגע הכי מבלבל – כי אנשים חושבים שיש הבדל בין "דירה למגורים" ל"דירה להשקעה". אבל האמת? גם דירה למגורים היא השקעה והיא אולי אחת ההשקעות הכי פופולריות בנדל"ן ישראלי.
ולכן, גם אם אתה קונה למגורים – אתה חייב לחשוב כמו יזם. כלל מספר 1 בנדל"ן – התקציב הוא הסמן הימני שלך ורק הוא זה שקובע את גבולות ההשקעה שלך ובכך רק בעזרת התקציב אתה תגלה איזה סוג השקעה עונה על המטרות הכלכליות שלך.
שלב רביעי: תרחישים והיערכות
אז נניח שבנית תקציב, מצוין. אבל מה קורה אם פתאום יש ירידה בהכנסה? אם אחד מבני הזוג משנה מקום עבודה? אם צצות הוצאות לא צפויות? או במקרה ש… החיים קורים – אתה חייב לדעת שאתה לא נופל מהליכה אחת מחוץ לקו. נדל"ן זה לא רק כמה אתה יכול לקנות – אלא כמה אתה מוכן להחזיר בלי להיחנק.
דוגמה מהשטח
קרה לי מקרה עם זוג שהגיע לראות נכס של משקיעה שלי, היינו באמצע מהלך והיה דחוף לבצע מכירה של אחד מהנכסים, הקונים שהגיעו הצהירו שיש להם 300 אלף ש"ח הון עצמי, נתון שאיפשר לנו להמשיך במכירה, רק שבפועל, אחרי חודש שלם של תהליך, התברר שיש להם רק 250 אלף ש"ח, מה שאומר שהם לא עמדו בדרישת ההון העצמי – והעסקה התפוצצה חודש של עבודה, זמן, משאבים – ירד לטמיון.
לסיכום
התקציב הוא לא אויב שלך – הוא חבר שלך, הוא המצפן שמראה לך מה אפשרי, ומה מסוכן ובגלל זה – אני לא מתחיל שום ליווי בלי לבנות קודם כל את התקציב ואם אתה לא בטוח, או לא יודע מאיפה להתחיל – אני מזמין אותך לשיחת אפיון ראשונית (ללא עלות) שבה נבדוק יחד מה התקציב האמיתי שלך – ונראה מה נכון לך לעשות. כי אולי באמת הגיע הזמן להפסיק לחפש ולהתחיל לבנות תהליך.
